Mendoza, 22 de Abril de 2019.-

El Tribunal se planteó la siguiente cuestión a resolver:

¿Debe ser revocada la sentencia de fs. 360/368 apelada por la demandada?

De conformidad con lo establecido por los arts. 268 y 271 C.P.C y Comercial de la Nación y arts. 4 y 15 del Reglamento de esta Cámara, se procedió a establecer por sorteo el siguiente orden de estudio y votación: Vocalías nº 3, 2, 1.

Sobre la cuestión propuesta, el Sr. Juez De Cámara Dr. Manuel Alberto Pizarro dijo:

Que vienen los presentes autos para resolver los recursos de apelación interpuestos a fs. 369 por el representante del citado Agencia de Administración de Bienes del Estado (ex ONABE), y a fs. 370 por el representante del Estado Nacional Argentino, contra la sentencia de fs. 360/368 en cuanto hizo lugar a la demanda incoada por Calano S.A. y declaró la prescripción adquisitiva en favor de esta última sobre el inmueble ubicado en Departamento de San Rafael, Provincia de Mendoza, Distrito de El Nihuil, que allí se detalla.

Elevada la causa a esta Alzada, a fs. 378 los recurrentes fundan los recursos.

A. En primer lugar, a fs. 381/383 lo hace  El Estado Nacional y plantea dos agravios: el primero es que se lo condena rechazando la falta de legitimación toda vez que el actor debió iniciar una acción de escrituración y no una demanda por prescripción adquisitiva; el segundo refiere la ausencia de unión de posesiones.

Para fundamentar el primero sostiene que, el a quo omitió pronunciarse acerca de la desidia de la actora cesionaria en la prosecución del trámite de escrituración que debió haber continuado y que ello configura por si solo suficiente agravio para el Estado Nacional Argumenta que, Calano S.A. no tiene derecho a ejercer la acción de prescripción adquisitiva toda vez que adquirió únicamente el derecho a solicitar la escrituración, pero no a usucapir, ya que, su derecho comenzó en octubre de 2006 y la acción fue interpuesta 5 años después, en el 2011.

Sostiene que no hubo accesión de posesiones en razón que, no existe prueba concluyente acerca de que los precedentes adquirentes hayan efectuado mejora alguna y/o ocupado materialmente los predios en cuestión. Invoca normativa del nuevo Cód. Civ. y Comercial de la Nación.

Dice que, debería haberse probado la posesión animus domini actual como así también todas las anteriores de las que deriva, ello como medio para acreditar el cumplimiento del plazo legal de veinte años. Es decir, debió ser probado que los anteriores poseedores reunieron los requisitos exigidos por la ley.

Manifiesta que la sentencia es arbitraria por carecer de fundamento.

B. Por su parte, a fs. 384/385 y vta. fundamenta la Agencia de Administración de Bienes del Estado (Ex ONABE). Se agravia por el hecho que el juez a–quo haya rechazado el argumento de la falta de agotamiento de la vía administrativa prevista en el art. 30 de la Ley Nº 19.549 como requisito previo a la interposición de la demanda, y por la imposición de costas a la vencida las que solicita que sean impuestas en el orden causado.

Dice que, el criterio del juez implica la derogación del art. 3.0 de la Ley Nº 19.549 y que el actor no quiso seguir ese camino deliberadamente porque sus títulos no eran claros y genuinos, lo que se corrobora en que en vez de ejercer la acción derivada de la compraventa, demandó por usucapión, cambiando así la causa de su derecho sin explicación alguna.

Sostiene que el aquo supone que las tratativas administrativas fueron infructuosas lo cual no está acreditado en autos.

c. De las expresiones de agravios se corrió traslado a fs. 386, las que fueron contestadas a fs. 389/395 por la parte actora solicitando el rechazo de los recursos incoados.

A la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE), le contesta indicando que el juez fue claro al advertir que exigir el reclamo administrativo resultaría un ritualismo inútil, tal como también surge de leer las contestaciones de demanda.

Respecto de la imposición de costas, dice que no hubo buena fe del vencido, sino que ha negado injustamente y con ligereza lo evidente y público.

Asimismo rebate los agravios del Estado Nacional al decir que, la falta de legitimación activa fue correctamente resuelta por el juzgador y que, resulta absurdo que se pretenda que el cesionario únicamente pueda ejercitar la acción de escrituración. Que la acción por usucapión que ha intentado deviene de un derecho propio que se ha hecho efectivo como consecuencia de haberse verificado los extremos legales para deducir la acción.

Rechaza el argumento que desestima la accesión de posesiones entre los cedentes originarios y el cesionario actor indicando que debió cumplimentar normativas del nuevo Cód. Civ., cuando el que se aplica es el anterior.

Afirma que ha existido absoluto vínculo jurídico ente cedentes y cesionarios y absoluta buena fe entre los mismos ya que ellos detentaron en forma pública, pacífica e ininterrumpida la posesión que tenían y que habían recibido de la demandada, hasta que la transmitieron mediante la cesión onerosa de derechos y acciones a Calano S.A.

Enfatiza que los cedentes (Alvarez, Bayon y Oha Construcciones SRL) tuvieron la posesión de los inmuebles ya que los boletos de compraventa agregados a auto en consta su entrega por parte de Agua y Energía S.E. a los cedentes.

Manifiesta que los cedentes de Calano S.A. le transmitieron los legítimos derechos y posesión que tenían sobre las fracciones que conforman el inmueble objeto del juicio.

Refuerza sus dichos con las declaraciones testimoniales rendidas en autos y la inspección ocular realizada.

Alega que se encuentra probada la accesión de posesiones mediando contrato de cesión y acta de entrega de la posesión.

Manifiesta que resultaría absurdo que se pretenda que la posesión entregada merced un boleto de compraventa con las formalidades de ley no sea suficiente para considerar que se está en precedencia de una tradición con todas las consecuencias jurídicas que ello implica, resultando un despropósito considerar que sólo se ha otorgado la tenencia.

Sostiene el rechazo de la excepción de falta de acción ya que no se está ante el ejercicio de un derecho superlativo por parte de Calano S.A. o mejor que el que poseían sus cedentes.

d. A fs. 396 pasaron estos autos al acuerdo.

2. Previo al dictado de este pronunciamiento, resulta pertinente poner de resalto que, en relación a la fecha de pase de autos al acuerdo que fuera dispuesto por esta Sala con los miembros de su anterior integración, el presente decisorio se emite dentro de los plazos previstos por esta Cámara Federal en su nueva integración y de acuerdo al Plan de Trabajo que fuera aprobado por Resolución 2230/2018 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación.

3. La presente causa se inicia con la demanda interpuesta por Calano S.A. contra el Estado Nacional Argentino, a fin que se declare que ha adquirido, por prescripción adquisitiva, el inmueble rural de 64 ha60 11, 70 m2 según mensura para título supletorio 14559. La fracción referenciada resulta ser parte de mayor superficie del título inscripto bajo el nº 18649 fs. 480, T 104 E en el Registro Público y Archivo Judicial de San Rafael, Mendoza, a nombre del Estado Nacional Argentino, ubicado en el Distrito El Nihuil, a la vera del margen izquierdo del lago homónimo, habiéndosele asignado la nomenclatura catastral provisoria 1726885300122523000055 padrón de rentas provisorio 17323577.

Solicita también que se otorgue título supletorio, y se ordene inscribir el inmueble a su nombre en los registros respectivos.

En la demanda la actora relata que el 12 /10/2006 adquirió de Sres. OHA Construcciones S.R.L., Omar Rubén Álvarez y Jorge Luis Bayón la totalidad de los derechos y acciones que éstos tenían y le correspondían sobre seis fracciones de terreno ubicadas a la vera del embalse del lago El Nihuil, terrenos que son el motivo de la demanda de autos. Que dichos inmuebles, a su vez, habían sido adquiridos por compra mediante licitación a Agua y Energía Eléctrica de la Nación (ente hoy desaparecido) entre los años 1989 y 1990.

Explica que los terrenos estaban individualizados en el plano de mensura confeccionado a solicitud de Agua y Energía Eléctrica de la Nación (ente hoy desaparecido) en fracciones:

A1, (11 has. 2.081,10 m2) A2 (9 has. 9.748,36 m2), A3 10 has 1.338,00 m2) , A4 (13 has 8.680,50 m2) adquiridas en un 100 % mediante boleto de compra venta por OHA Construcciones S.R.L., según surge de la resolución del directorio de Agua y Energía eléctrica S.E. de fecha 6/4/1989. A5 (10 has. 294,15 m2) adquirida en condominio 50 % cada uno Jorge Luis Bayón y Omar Rubén Álvarez, según boleto de compraventa suscripto con fecha 30/5/1989.

A6 (9 has 3.898,22 m2) adquirida en condominio: 50% por OHA Construcciones S.R.L., 25% por Jorge Luis Bayón y 25% por Omar Rubén Álvarez según boleto de compraventa suscripto el 26/04/1990.

Sostiene que los cedentes desde la celebración de los respectivos boletos de compraventa y posteriormente los cesionarios detentaron en forma pacífica e ininterrumpida la posesión de la propiedad, y que realizaron actos detentaron públicos tales como el alambrado perimetral de los lotes, la construcción de algunos caminos de acceso.

Manifiesta que, mediante escritura nº 196 de fecha 12/10/2006 los cedentes transmitieron a los cesionarios, hoy actores, la posesión animus domini que ejercitaban en forma pública y pacífica desde el año 1989/1990 (fecha de las adjudicaciones, venta y entrega de posesión que Agua y Energía S.E. formalizó a favor de OHA Construcciones S.R.L., Bayon y Álvarez) desocupado y sin que existieran turbaciones de hecho y de derecho.

En razón de ello, sostiene que han transcurrido más de 20 años de posesión ininterrumpida, pública y pacífica.

Refiere que la escritura traslativa de dominio no fue otorgada en su momento debido a la burocracia propia de los entes que sucedieron a tal Sociedad del Estado luego de su desaparición. Destaca que hoy toda la documentación se encuentra en poder de ONABE.

Al contestar demanda, el Estado Nacional Argentino planteó falta de legitimación (falta de acción), falta de agotamiento de la instancia administrativa, y, solicitó citar como tercero a la Agencia de Administración de bienes del Estado (ex ONABE), en los términos del art. 94 del C.P.C.C.N., a lo que se hizo lugar.

En virtud de ello, a fs. 112/117 compareció el organismo citado, solicitando el rechazo de la demanda.

Niega los hechos y desconoce los documentos acompañados. Explica que la actora no prueba ni sus actos ni los de sus antecesores.

Al resolver, el Juez de primera instancia rechazó las excepciones planteadas e hizo lugar la demanda solicitada. Para así decidir consideró que Calano S.A. está legitimada para estar en el proceso; desestimó el planteo de falta de agotamiento de la vía administrativa por considerar que el requisito del reclamo administrativo previo es producir una etapa conciliatoria anterior al pleito, dándole a la administración la facultad de revisar el caso.

Sostuvo que es un privilegio establecido a favor de la administración pública para sustraer a la Nación a la instancia judicial en una medida compatible con la integridad de todos los derechos.

Para así resolver consideró que de las pruebas aportadas, surge que el actor detentó la posesión sin turbación, por el lapso legal y que, se acumula entre los poseedores un tiempo superior al establecido en la norma.

Contra la sentencia interpusieron recurso de apelación, a fs. 369 el representante del citado Agencia de Administración de Bienes del Estado (ex ONABE), y a fs. 370 por el representante del Estado Nacional Argentino.

4. En primer lugar debo aclarar la normativa aplicable al caso habida cuenta que, no obstante la sanción de la Ley Nº 26.994 publicada el 1 de agosto de 2015 que aprueba el Cód. Civ. y Comercial, resulta de aplicación el Cód. Civ. derogado, en razón que los supuestos de la causa configuran una situación jurídica agotada o consumada bajo el régimen anterior que, por el principio de la irretroactividad, obsta a la aplicación de las nuevas disposiciones.

Así sostuvo recientemente la Corte Suprema de Justicia de la Nación “Si bien encontrándose la causa sobre usucapión a estudio del Tribunal entró en vigencia el Cód. Civ. y Comercial de la Nación, aprobado por la Ley Nº 26.994 …la situación planteada debe ser juzgada de conformidad con la redacción que tenían los arts. 2751, 2572, 2581 y concordantes del Cód. Civ., ya que se configura una situación jurídica agotada o consumada bajo el régimen anterior que, por el principio de la irretroactividad, obsta a la aplicación de las nuevas disposiciones.” (LA CELINA S.A. AGRICOLA GANADERA E INDUSTRIAL c/BUENOS AIRES, PROVINCIA DE s/USUCAPION. L. 304. XLII. ORI27/02/2018. Fallos: 341:180) 2) Ahora bien, no existe controversia respecto a la celebración de los boletos de compraventa de fecha 6/4/1989, 30/5/1989 y 26/4/1990 que lucen a fs. 1/4, 6/8, 22/24, 28, 29, 30/33 respectivamente, ni de la cesión de derechos y acciones posesorias en favor de Calano S.A. de fecha 12/10/2006 agregada a fs. 1/4.

Ello así, son cuatro las cuestiones propuestas por los apelantes, dos agravios del Estado Nacional Argentino y dos de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (Ex ONABE) Por una cuestión metodológica, comenzaré tratando los agravios del Estado Nacional, es decir el rechazo de la falta de legitimación y la ausencia de unión de posesiones, los que entiendo que no deben proceder. Es que, quien pretende adquirir el dominio de un inmueble por vía de la prescripción adquisitiva debe acreditar que lo ha poseído de manera pública, pacifica continua e ininterrumpida, con ánimo de dueño, durante veinte años.

Es decir, se requiere con la acreditación de expresiones claras y convincentes del animus domini, toda vez que los actos de posesión deben poder caracterizarse como un ejercicio directo del derecho de propiedad y no ser el producto de una simple tolerancia del titular del fundo.

A su vez, se entiende por posesión hábil para usucapir la prevista en el art. 2351 del Cód. Civil, con sus dos elementos: corpus y animus domini, o sea como lo dispone el art. 4015 del mismo cuerpo legal "con ánimo de tener la cosa para sí"; exteriorizándose de esa forma la posesión mediante la realización de actos materiales a título de dueño, en forma continua, pública y pacífica y por todo el tiempo exigido por la ley (arts. 2373, 2445, 2479, 2480 inc. 7E; 3448, 4015 y 4016 Cód. Civil).

También merece recordarse, que la accesión de posesiones es instituto admitido en nuestro derecho (art. 2474 Cód. Civil), pudiendo el poseedor actual siempre que exista como en el caso, un nexo jurídico unir su posesión a la de su causante a fin de completar el plazo legal de prescripción (conf. art. 4005 y su nota Cód. cit.: BORDA, "Derecho Civil Reales", T. 1, pág. 381; Salas Trigo Represas, "Cod. Civil Anotado", T. III, pág. 331).

Por último cabe destacar que en el proceso de usucapión interesa probar el comienzo de la posesión, con el fin de determinar si ha transcurrido el lapso requerido para la adquisición del dominio por ese medio, atento a lo que dispone el art. 2445 ya citado.

En este caso encuentro cumplidos los requisitos establecidos por la ley al efecto de declarar la prescripción adquisitiva solicitada toda vez que, advierto que ha quedado fehacientemente acreditado a través de las pruebas aportadas a la causa que la firma Calano S.A. así como sus antecesores OHA Construcciones S.R.L., Jorge Luis Bayón y por Omar Rubén Álvarez ejercieron la posesión pacífica, pública, continua, ininterrumpida sobre el inmueble denunciado en autos, desde hace más de 20 años, con ánimo de ser dueños, concretamente por 22 años al momento de interposición de esta demanda el 23/8/2011.

En primer lugar, el art. 2384 del Cód. Civ. Declara de manera meramente enunciativa los actos posesorios en materia de inmuebles entre los cuales se enumera “su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastante hacerla en algunas de sus partes.”

A su vez, como bien lo señalan reconocidos autores al comentar el artículo citado supra “Así, se ha considerado que importan verdaderos actos posesorios… la mensura y el deslinde aprobado administrativamente, el alambrado del predio…”. (Cód. Civ. y Normas Complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial. Alberto J. Bueres, Elena I. Higton tomo 5 A, pg. 217, 2º Edición, Ed. Hammurabi, Ed. 2004).

En términos similares, los mismos autores al comentar art. 4016 del cuerpo legal referido enseñan “Se han calificado como actos posesorios aptos para la usucapión: el cerramiento del terreno, la construcción de alambrado de cerramiento,…hacer construcciones aunque no cuenten con aprobación municipal, realizar mejoras, aun precarias…”(Cód. Civ. y Normas Complementarias. Análisis doctrinal y jurisprudencial. Alberto J. Bueres, Elena I. Higton tomo 6 B, pg. 751/752, 2º Edición, Ed. Hammurabi, Ed. 2004.

En el caso, coincido con la valoración de la prueba efectuada por el juez aquo toda vez que surge acreditado que el actor, así como sus antecesores, han realizado actos posesorios aptos para usucapir.

En efecto, al prestar declaración testimonial el Sr. Jorge Luis Bayón explicó las mejoras que él mismo, el Sr. Álvarez, y OHA Construcciones S.R.L, antecesores en la posesión a Calano S.A. realizaron en el terreno“ unas trazas con unas máquinas motoniveladoras en forma perpendicular hacia el lago a fin de bosquejar las dimensiones de un loteo y se realizó además la reparación de la totalidad del alambrado que existía en el costado correspondiente al Club de Pescadores, el cual era roto permanentemente por la gente que ingresaba a pescar al lugar…” Al ser preguntado si tenía conocimiento si Calano S.A. luego de recibida la posesión del inmueble citado realizó mejoras, respondió “ que si lo sabe y le consta por haberlo visto. Han construido una casa pequeña en el lugar (40 o 50 metros calcula) y han alambrado perimetralmente toda la propiedad amén de otros movimientos de tierra distintos a los que habían ejecutado los cedentes antes de venderles. “

Preguntado si hubo algún tipo de oposición por parte del Estado Nacional respondió “respecto de los cedentes jamás existió ningún tipo de inconveniente ni reclamo alguno, y no se ha enterado que jamás hubiera reclamo respecto de las obras ejecutadas por Calano S.A.” Finalmente explicó que “en los boletos consta la entrega de la posesión y porque motivos no indicaron como se realizó la entrega de la misma habría que preguntárselo al funcionario de Agua y Energía que confeccionó los boletos. (v. fs. 229 y vta.).

Por su parte, al declarar el Sr. Joaquín Regas expresó que “asistió al acto en el que le dieron la posesión a Calano S.A. Que no se puede acordar el año pero quizás fue en el 2006 o 2007. Que los acompañó porque le iban a encargar el alambrado y otros trabajos que iban a hacer allí” y que “ Si ha vuelto a ir porque se encargó de la construcción del alambrado perimetral , de un alambrado interior que también se hizo, la construcción de una casa y luego unas picadas y movimientos de suelo” Al ser preguntado si Calano S.A. tuvo algún tipo de oposición por parte del Estado Nacional y otro organismo descentralizado del mismo respondió que no , nunca.( v. fs. 231 y vta.) El Sr. Juan Carlos Rubio declaró “que fue director de Agua y Energía Eléctrica de la Nación Propiedad del Estado Nacional Argentino en el periodo comprendido entre el 21/10/1987 hasta el 6/7/1989..Que sí recuerda la decisión de Agua y Energía y de su directorio en ese momento de promover la venta de lo que se llamaba Venta de Inmuebles Ociosos o algo parecido, en relación a la propiedad del Estado y en particular en lo que significa el perilago de El Nihuil, San Rafael…Con respecto al pago del precio, dice que … debe haber sido entregado ya que la posesión se daba contra entrega de precio. ” ( v. fs. 233/234) El Sr. Jorge Liberto Romera, “asesor de la Dirección Ejecutiva de la ONABE en el período de junio de 2003 a enero de 2008” luego de hacer referencia a la venta de los terrenos en cuestión mediante el procedimiento de licitación pública y de los intentos para escriturar realizados por el Sr. Bayón explicó que “ recuerda que muchos de los expedientes históricos y originales de la Ex Agua y Energía no se encontraban y cree que en el caso del Dr. Bayón en una entrevista con el escribano Porto de la ONABE se le aconsejó aportar todos los elementos que tuviera a los efectos de iniciar o reconstruir un nuevo expediente dentro del organismo ONABE …que de ahí el expediente circulaba y cada vez que el Dr. Bayón iba a Buenos Aires lo veía y trataba de verlo y agilizarlo…Que él iba por unos lotes propios y lotes de una empresa constructora…” (v. fs. 237/238) Seguidamente y no obstante ello, corresponde la valoración de los demás elementos colectados en la causa ya que, no desconozco que el art. 24 inciso c de la Ley Nº 14159 indica que en el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión continuada de los mismos “…Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial…”.

Al respecto se tiene dicho “Sobre la importancia de la declaración de los testigos, aún pese a la limitación establecida por la Ley Nº 14159 en cuanto a que la sentencia no puede fundarse solo en sus testimonios se ha dicho: "Así también se ha resuelto que "La prueba testifical sigue siendo en el juicio de usucapión de valor preponderante", y se ha reconocido asimismo la dificultad de probar por otros medios actos posesorios: "Si bien por desconfianza en la prueba testimonial la ley exige que se presente alguna otra prueba corroborante, lo cierto es que aquella seguirá siendo fundamental en este tipo de juicios dada la naturaleza de los hechos a probar. Los actos puramente posesorios (cultivo de la tierra, habitación, usufructo, etc.), no siempre se pueden documentar sobre todo cuando se trata de hechos realizados varios años atrás, de ahí que la prueba testimonial sea importante" (Pedro León Tinti "El proceso de usucapión" pág. 81, Alberioni Ediciones, 1994).”

Ahora bien, luce a fs. 317 el acta de inspección ocular realizada en el marco de esta causa mediante la cual se constituyó en el lugar el Sr. Juez Federal Subrogante conjuntamente con el Secretario Federal interino y el Prosecretario del Tribunal con el representante de la parte actora. En el lugar observaron un cartel que identifica la propiedad, una tranquera de acceso al predio cerrada con dos candados que fueron abiertos con las llaves que tenía el abogado de la actora. Al ingresar y recorrer el predio se constató el estado de los alambrados, una construcción de material sin ocupantes y sin muebles extrayéndose fotografías, las que tengo a la vista.

No hay constancia que hayan concurrido la parte demanda ni la citada como tercero, no obstante haber sido notificadas con la debida antelación (v. fs. .315/316) como tampoco que hayan realizado oposición alguna al contenido del acta labrada en ocasión de la inspección.

Por lo dicho coincido con la conclusión del aquo, se han configurado en la especie los actos posesorios en los términos del art.2384 del Cód. planteada.

 “Corresponde hacer lugar a la acción de usucapión intentada por el actor basado en un boleto de compraventa, pues la tenencia que ejercía del inmueble lo hacía a título de dueño, por lo tanto tenía la posesión del mismo. El boleto de compraventa de inmueble no tiene el efecto de transferir el derecho real de dominio, pues carece de las formas esenciales exigidas para ello; tales como, el título, la tradición y la inscripción (art. 2505 del Cód. Civ..); sólo crea una obligación de hacer a favor del acreedor, originada en la suscripción del contrato; un derecho personal. Quien intenta adquirir un inmueble mediante boleto de compraventa, lo hace con el ánimo de que su dominio le sea trasmitido mediante la suscripción de la respectiva escritura pública (arts. 1137 , 1184 inc. 1º , 1185 y 1187 del Cód. Civ..). La posesión que toma el adquirente por boleto de compraventa del bien es hecha con ánimo de dueño, dado que si bien reconoce que el dominio está en cabeza del vendedor, lo hace con el único fin de que se lo trasmita; es así que tiene el bien bajo su poder, con la real intención de someterlo a un derecho de propiedad (art. 2351 Cód. Civ..), comportándose en lo sustancial como dueño pese a faltarle el requisito formal de la escritura y de su inscripción (arts. 1184, inc. 1º, y 2505 Cód. Civ..); su reconocimiento del dominio en cabeza de otro es meramente formal. El adquirente por boleto que tiene la posesión se comporta como dueño no siendo otra cosa lo que el ordenamiento reclama para reconocer la calidad de poseedor (art. 2351 Cód. Civ..). ” (Galindez Vega Clodomiro c/Zelaya Zamora José María y otros s/usucapión. Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro. Sala/Juzgado: Primera. 10nov2011. Cita: MJJUM72694AR | MJJ72694 | MJJ72694) “Debe admitirse la demanda de prescripción adquisitiva cuando analizada las actuaciones obrantes en autos, los extremos legalmente exigidos han sido probados, en el caso, la posesión del inmueble por más del 20 años ha quedado probada por informe de la Comuna, informe del Servicio de Catastro e Información Territorial y del Registro General y declaraciones de distintos testigos; y que, el animus domini fue acreditado con la declaración de los testigos mencionados y la constatación labrada por el Juez Comunal de Frontera”. (Acosta Oscar c/D'Angelo Juan P. s/demanda ordinaria. Cámara de Apelación en lo Civil, Comercial y Laboral de Rafaela. Sala/Juzgado: 5ta circ. 14ago2014. Cita: MJJUM90406AR | MJJ90406 | MJJ90406) Finalmente, pero no por ello un tema menor, resulta menester recalcar que en materia de prescripción no sólo cabe atenerse a las prescripciones que rigen la materia en el ordenamiento aplicable, Cód. Civ., sino que no puede soslayarse las partes que intervienen en este litigio.

Ello es así ya que, los boletos de compraventa y la consecuente acta de entrega de posesión mencionadas, fueron perfeccionados entre personas particulares con el Estado Nacional, quien, luego de realizar un proceso licitatorio, y haber cobrado el precio por los mismos según surge de los boletos adjuntos, adjudicó los terrenos en cuestión, nada de lo cual ha sido negado en la causa.

Es decir, no obstante la oposición que realizó el Estado Nacional cuando Calano SA inició el trámite administrativo tendiente a obtener plano de mensura al efecto de iniciar la presente acción de usucapión (v. fs. 173) lo cierto es que, ella fue posterior al cumplimiento de los plazos de ley (13/12/2010) y que de las constancias agregadas en la causa, se advierte una actitud de desinterés de quien figura como titular registral, en relación con los terrenos cuya usucapión aquí se pretende.

Es así ya que, como ya expliqué, no se opuso cuando le notificaron la cesión de derechos y posesión en fecha 22/2/2007 (v. fs. 18/19), y tampoco manifestó interés en concurrir a la inspección ocular ordenada en autos.

En definitiva, siendo que el interés es la medida de la acción, y que el Estado Nacional, evidenció desinterés absoluto desde 1989/1990, luego de haber perfeccionado los boletos de compraventa y haber sido satisfecho el pago del precio, frente a los actos posesorios realizados tanto por los cedentes de Calano S.A. como por ella misma, considero que no puede ahora alegar un interés atendible ya que iría contra sus actos propios.

Enseña nuestro Máximo Tribunal que “Nadie puede ponerse en contradicción con sus propios actos y ejercer una conducta incompatible con una anterior conducta jurídicamente relevante. Esta prohibición rige también para el Estado, primer obligado ético y jurídico.(PTN, Dictámenes, 106:264; 121: 350; 200:209; 213:314; 265:252, entre otros).

La doctrina de los actos propios se emparente así con el principio de buena fe y, entre ambos, constituyen principios cardinales de nuestro ordenamiento jurídico. Una de las derivaciones del principio cardinal de la buena fe es la que puede formularse como el derecho de todo ciudadano en a la veracidad ajena y al comportamiento leal y coherente de los otros, sean éstos los particulares o el propio Estado. El actuar contradictorio que trasunta deslealtad resulta descalificado por el derecho” (CSJN, Fallos, 312: 1725).

En sentido concordante se tiene dicho “Corresponde hacer lugar a la demanda y declarar la adquisición del dominio del inmueble objeto de la demanda por usucapión, pues han transcurrido más de cincuenta años desde que se probó que los actores iniciaron la posesión del inmueble y nunca nadie promovió un interdicto o una acción posesoria, muchos menos, una acción reivindicatoria, ni un simple desalojo contra los actores, y tampoco fue cursada una intimación fehaciente” (Díaz Antonia y otro c/Giovinazzo Ernesto Andrés y otros s/prescripción adquisitiva. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala/Juzgado: G. Fecha: 17abr2013. Cita: MJJUM78725AR | MJJ78725 | MJJ78725) Por último tampoco considero que proceden los agravios planteados por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (ex ONABE.): falta de agotamiento de la vía administrativa prevista en el art. 30 de la Ley Nº 19.549 como requisito previo a la interposición de la demanda y la imposición de costas a la vencida.

Es que, la razón de ser del reclamo administrativo previo es permitir al Estado repensar, reconsiderar una conducta y evitar así ser llevado a juicio. Ahora bien, en este caso, al interponer un juicio de usucapión el actor pretende que se declare un hecho ya consumándola posesión veinteñal y se ponga de manifiesto que el derecho se encuentra incorporado al patrimonio del usucapiente, para lo cual el Estado carece de potestad lo que debe ser necesariamente declarado por un juez.

Así se tiene dicho “De manera que si se considera la razón de ser del tránsito por la vía administrativa en forma previa a la instancia judicial y se confronta con la petición específica del actor plasmada en su demanda adquisición del dominio de un bien inmueble por usucapión, se advierte que el Estado no posee la facultad de hacer lugar en su ámbito a aquella pretensión, la que para ser válida requiere de una decisión judicial, estando especificadas las reglas sobre adquisición del dominio de inmuebles por su posesión continuada en el tiempo en los arts. 24 y 25 de la Ley Nº 14.159, modificado por el decreto Ley Nº 5756/58, en correlación con los arts. 4015 y 4016 del Cód. Civ. y la concordante del art. 679 del Código Procesal; siendo que quien pretende adquirir el dominio, como en el sub lite, “debe promover juicio de usucapión y, además, probar su posesión animus domini durante el plazo mínimo de 20 años, para obtener una sentencia que será declarativa constitutiva de la adquisición y correlativa extinción del derecho real de dominio, con efectos ex tunc, es decir, sin proyección retroactiva al momento en que el usucapiente comenzó a poseer” (confr. Ghersi – Weingarten “Cód. Civ. – Análisis Jurisprudencial, Comentado, concordado y anotado” t° IV, Nova Tesis, Buenos Aires, 2003, págs. 769/792 citado en el los autos “PARTY LUIS ALBERTO c/FERROCARRILES CENTRAL NORTE S/ORDINARIO” EXPTE. N° 314/11fallo de fecha 10/4/2012 Cámara Federal de Salta) En relación al último de los agravios referidos a la imposición de costas a las vencidas, conforme los argumentos efectuados en este fallo, y siguiendo la misma línea argumental, no advierto motivo alguno que justifique apartarse del principio adjetivo de la derrota y mantener en consecuencia las costas a las vencidas conforme dispone el art. 68 del C.P.C.C.N. Por las razones expuestas en los párrafos que anteceden voto por la afirmativa a la única cuestión propuesta. En consecuencia propongo no hacer lugar a los recursos de apelación deducidos a fs. 369 por el representante de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (ex ONABE), y a fs. 370 por el representante del Estado Nacional Argentino, y en consecuencia confirmar la sentencia de fs. 360/368; imponer las costas de esta segunda instancia a las demandadas vencidas. (Art. 68 del C.P.C.C.N.); regular honorarios de los profesionales intervinientes en esta Alzada, en el 25% de lo que establezca el Sr. Juez de Primera Instancia (art. 14 de la Ley Nº 21.839 modificada por Ley Nº 24.432).

Sobre la única cuestión propuesta el Dr. Juan Ignacio Pérez Curci dijo:

1. Que comparto la relación de causa desarrollada por mi Colega de Sala, Dr. Manuel Alberto Pizarro, más me permito disentir respecto de los fundamentos y la solución a que se arriba.
2. Que del estudio y análisis de los agravios se ha de alcanzar el rumbo de nuestro más Alto Tribunal y de la buena doctrina interpretativa.

En efecto, claro está que los jueces no están obligados a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia para decidir el caso (ver CSJN, "Fallos": 258:304; 262:222; 265:301; 272:225; Fassi Yañez, "C.P.C.C. de la Nación, Comentado, Anotado y Concordado", T° I, pág. 825; Fenocchieto Arazi. "C.P.C.C. de la Nación. Comentado y Anotado", T 1, pág. 620).

En sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino únicamente las que estime apropiadas para resolver el conflicto (art. 386, in fine, del ritual; CSJN, "Fallos": 274:113; 280:3201; 144:611).

Deviene oportuno lo expresado, por las cuestiones que más adelante se han de ventilar. Es que, el tratamiento de la usucapión planteada como fondo de la cuestión y el respectivo análisis en lo relativo al detalle de la unión de posesiones, permiten desprender ciertas consideraciones.

1. Que ingresando al análisis de la Litis, me permito inferir discrepancia respecto al modo en el que fue resuelta la causa.

Advierto conformidad respecto a lo señalado por el aquo, en cuanto a que en el presente caso la traba de la litis, el marco probatorio y el dictado de la sentencia en conformidad con lo consagrado por el art. 7 del Cód. Civ. y Comercial de la República Argentina, resultó a la luz de lo previsto por las normas del anterior Código de fondo, de modo que una aplicación distinta, desembocaría inocua y menoscabaría sustancialmente el espíritu de nuestra Carta Magna.

1. Deviene ineludible advertir el carácter netamente restrictivo del análisis en cuestión, toda vez que el instituto planteado a modo de reconvención por parte del demandado, sus consecuencias en el orden de los hechos y del derecho, como así también la prudente aplicación de lo formulado de forma constante por nuestra jurisprudencia, así lo exigen.

En este sentido, la Corte Suprema de Justicia de la Nación, ha señalado que “debido al carácter excepcional que reviste la adquisición del dominio por el medio previsto en el art. 2524, inc. 7° del Cód. Civ., la realización de los actos comprendidos en el art. 2373 de dicho texto legal y el constante ejercicio de esa posesión deben haber tenido lugar de manera insospechable, clara y convincente” (CSJN – Fallos: 315:1656).

Del previo examen suscitado por ante el proceso de primera instancia, se ha de inferir la falta de prueba por parte del actor, en tutela de la posible existencia de los derechos respecto de los cuales expresa ser acreedor.

Corresponde entonces, determinar si la pretensión interpuesta por medio de la presente demanda reúne los elementos esenciales que tornen hábil la posesión a los fines de la usucapión.

De las presentes no surgen algunas notas esenciales, entre las cuales se advierte la falta de acreditación de la posesión de la cosa a título de dueño y con la misma envergadura que la posesión fuere continua (no interrumpida) en los términos exigidos por la ley.

Así las cosas, en virtud de lo estipulado por el art. 3948 del Cód. Civ., “la prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley”, siendo consecuente lo previsto en el art. 4015 de la misma norma, al establecer que “prescríbese también la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor, salvo lo dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripción se necesita título”.

 

Del plexo normativo, se hace evidente la necesidad del cumplimiento de los requisitos taxativos allí consagrados, a saber, no sólo haber entrado en la posesión de la cosa, sino también, poseerla a título de dueño – animus domini , que esa posesión sea continua –no interrumpida y un lapso de tiempo que no fuere menor a los 20 años señalados.

Vale tener presente lo consagrado por el art. 2373 del Cód. Civ., al estipular que “la posesión se adquiere por la aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya, salvo lo dispuesto sobre la adquisición de las cosas por sucesión”.

1. Adentrándonos en tal análisis, se hace palmario que no se ha probado la existencia y cumplimiento de los requisitos exigidos por la norma. De los elementos de convicción obrantes y presentados por la reconviniente, no surge su efectivo cumplimiento.

Ha sido clara y reiterada la postura de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, al establecer que “según es jurisprudencia de esta Corte, la comprobación de tales extremos debe efectuarse de manera insospechable, clara y convincente. Ello así, toda vez que la posesión veinteañal constituye un medio excepcional de adquisición del dominio (Fallos:

123:285; 284:206; 291:139). No basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de la demandada, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe tener conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que corresponde los derechos que le han sido desconocidos” (CSJN – Fallos: 337:850).

La prueba ofrecida por la actora, no acredita posesión con animus domini por el plazo de veinte años, exigida por la legislación de fondo. Es que, aún haciendo un esfuerzo por determinarlos de ese modo, la documental acompañada carece de efectividad para demostrar la posesión.

Prima facie, vale destacar que el propio actor, en su escrito inicial, expresa que en fecha 12 de octubre de 2006, según Escritura Nº 196 pasada por ante el Notario Carlos Ernesto Adolfo Ayub, adquirió a los Sres. OHA CONSTRUCCIONES S.R.L., OMAR RUBÉN ÁLVAREZ y JORGE LUIS BAYON, la totalidad de los derechos y acciones que éstos tenían y le correspondían sobre seis fracciones de terreno ubicadas a la vera del embalse del lago El Nihuil, siendo que los derechos transmitidos emergieron de la compra que oportunamente realizaron los cedentes OHA CONSTRUCCIONES S.R.L., OMAR RUBÉN ÁLVAREZ y JORGE LUIS BAYON a AGUA Y ENERGÍA ELÉCTRICA S.E de fecha 06/04/1986, mediante la cual se realizó además la adjudicación de la licitación pública.

Mas el interrogante no develado en autos se materializa frente a la falta de acreditación de los requisitos básicos que configuran el instituto por el cual se pretende la adquisición.

 

Expresa el actor que los cedentes, desde la celebración de los respectivos boletos de compraventa y posteriormente los cesionarios, actores de este juicio, detentaron en forma pacífica e ininterrumpida la posesión de la propiedad objeto del pleito durante más de veinte años y que con ello habrían plasmado a su favor los derechos de propiedad previstos en el art. 4015 y cc. del Cód. Civ..

El fundamento por el cual me he de expedir en este sentido, ante todo, radica en advertir que la cesión de derechos sobre un inmueble no tiene per se virtualidad cabal a los efectos probatorios de la usucapión, siendo que el contrato de cesión faculta la eventual posesión pero no transmite la propiedad del inmueble, para lo cual se hace necesaria la escrituración.

En este sentido, tiene dicho la jurisprudencia que, “la cesión de derechos respecto de un inmueble no es justo título a los efectos de la prescripción adquisitiva, por no ser aquella traslativa de dominio y es que el mencionado contrato puede llegar a legitimar la posesión, pero es insuficiente para transmitir la propiedad del inmueble, pues para ello es necesario el otorgamiento de la escritura pública.” (Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A, “Conylot SACIFIA s/quiebra – incidente de escrituración – 15/05/2015).

A fs. 1/5 se acompaña copia simple de contrato de cesión de derechos y acciones posesorias de OHA CONSTRUCCIONES S.R.L, Omar Rubén Álvarez y Jorge Luis Bayón a favor de CALANO SOCIEDAD ANÓNIMA, de fecha 12/10/2006; a fs. 6/8 copia simple de Acta de Posesión a favor de CALANO SOCIEDAD ANÓNIMA, de fecha 12/10/2006; a fs. 17 copia simple de factura tipo “B”, Del Oeste Argentino Correo Privado S.R.L; a fs. 19 consta Carta Documento dirigida al Organismo Nacional de Administración de Bienes del Estado por medio de la cual notifican la cesión y transferencia a favor de CALANO S.A. SUCURSAL ARGENTINA los derechos y acciones sobre los terrenos objeto de la Litis, como así también le solicita los medios para escriturar los lotes en cuestión a nombre de los compradores; a fs. 20 copia simple de nota dirigida a la Subgerencia Técnica de Aeronave de fecha 04/04/2004; a fs. 21 copia simple de nota dirigida al Sr. Escribano General del Gobierno de la Nación Don Natalio Etchegaray a fin de que se brinde información pertinente; a fs. 22/24 copia simple de Boleto de Compraventa celebrado entre AGUA Y ENERGÍA ELÉCTRICA SOCIEDAD DEL ESTADO y el Sr. Omar R. Álvarez; a fs. 28 copia simple de Boleto de Compraventa celebrado entre Agua y Energía Eléctrica –Sociedad del Estado – y los Sres. Jorge Luis Bayón y Omar Rubén Álvarez de fecha 26/04/1990.

En este punto, se ha de asimilar lo indicado por el Alto Tribunal, al determinar que “el pago de impuesto constituye una exteriorización del animus posesorio y tiene un valor meramente complementario, pero es un elemento válido de especial consideración cuando las obligaciones tributarias se cumplen regularmente en los términos periódicos de vencimientos o, cuando su pago, aunque tardíos, es el resultado de una conducta espontánea e independiente de la eventual acción judicial”. (CSJN Fallos: 337:850).

 

En otras palabras, el boleto de compraventa o la cesión de derechos respecto de un inmueble, no prueba la posesión de la cosa por el tiempo que la ley determina.

A mayor abundamiento, vale destacar que sin perjuicio de la prueba que se acreditó mediante boletos, lo cierto es que la actora no ha suministrado los elementos de convicción demostrativos para la realización de los actos mencionados en el art. 2384 del Cód. Civ. por el plazo de veinte años, ya sea por sí mismo o por parte del cedente.

No se observan pagos de impuestos, testimonios precisos, claros e indubitables, ni ningún otro medio fehaciente por el cual se deba la interpretación de la misma. Hemos de recordar que corresponde al reclamante la carga de acreditar aquél presupuesto mediante cualquier clase de pruebas, sin perjuicio de que las mismas sean analizadas con criterio restrictivo por el juez actuante.

En sentido concordante, se ha expedido de forma constante la jurisprudencia, al establecer que “a los fines de adquirir por prescripción el dominio de un inmueble, resulta necesario que la parte acredite fehacientemente haber entrado en la posesión de la cosa, realizando actos de naturaleza de los señalados por el art. 2373 del Cód. Civ. y que se mantuvo en el ejercicio de esa posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para adquirir el dominio por el medio previsto en el art. 2524 inc. 7° de aquel (art. 4015 código cit.), y que el pretenso poseedor no sólo tenga la cosa bajo su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad, elemento subjetivo que importa no reconocer la titularidad del dominio en otro” (CSJN: Fallos: 337:850).

Frente a la falta de pruebas precisas que dejen allanado el camino hacia el restrictivo instituto de prescripción, vale rechazar la pretensión esgrimida por el actor como fundamento de su acción.

Por las razones incoadas, entiendo que debe revocarse la sentencia de primera instancia en todos sus términos, toda vez que en el juicio de usucapión no basta con la prueba de la celebración de actos jurídicos – boleto de compraventa y cesión de derechos, sino que configura una necesidad, acreditar la realización de actos posesorios durante todo el tiempo que exige el plexo legal, lo cual no se encuentra acreditado en autos.

Así, considero que no es la vía intentada por el actor, la correspondiente para el efectivo goce o reconocimiento de los derechos que pretende.

1. Que, respecto a las costas, y por los motivos señalados en los acápites anteriores, entiendo que no existen motivos suficientes que permitan apartarse del principio objetivo de la derrota. Es por ello, que, dado el sentido de mi voto, considero que el caso ha de regirse por el principio general en la materia: las mismas "se imponen al vencido" (art. 68 C.P.C.C.N.).

Tal principio se basa en que las costas procesales representan los gastos que las partes se ven obligadas a efectuar como consecuencia de la sustanciación del litigio y comprenden tanto el abono de las tasas judiciales como la satisfacción de los honorarios de los letrados, peritos, y las erogaciones efectuadas para la producción de medidas probatorias o de otra índole, por lo que, en principio y dentro de nuestro sistema positivo, las costas deben ser soportadas por la parte perdidosa como consecuencia práctica del hecho objetivo de la derrota, y ello siguiendo una directriz axiológica en virtud de la cual "se debe impedir, en cuanto sea posible, que la necesidad de servirse del proceso para la defensa del derecho se convierta en daño de quien se ve constreñido a accionar o defenderse en juicio para pedir justicia" (conf. Palacio, Lino E. "Derecho Procesal Civil", T. III, pág. 366; Fassi y Yañez "C.P.C.C. " T. I, pág. 68).

7.En cuanto a los honorarios, teniendo en cuenta el resultado al cual se arriba, y de conformidad con lo indicado por el aquo en los considerando de su resolución, corresponde diferir la regulación de los mismos, tomando como base para la misma, el valor del bien motivo de esta Litis, para lo cual los interesados deberán incorporar elementos para la determinación de dicho valor (art. 23 de la Ley Nº 21.839).En virtud de lo expuesto; propongo que el resolutivo quede redactado de la siguiente manera hacer lugar a los recursos de apelación de fs. 369 por el representante de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (ex ONABE), y a fs. 370 por el representante del Estado Nacional Argentino, y consecuentemente revocar la sentencia de primera instancia en todos sus términos. Imponer las costas de ambas instancias a la actora vencida (Art. 68 C.P.C.C.N.). Diferir “suo tempore” la regulación de honorarios, conforme a lo señalado oportunamente. Tal es mi voto.

Sobre la única cuestión propuesta el Dr. Gustavo Castiñeira de Dios dijo:

Que adhiere a los fundamentos del Dr. Pérez Curci En mérito al resultado que instruye el acuerdo precedente, por mayoría SE RESUELVE: 1) HACER LUGAR a los recursos de apelación de fs. 369 por el representante de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (ex ONABE), y a fs.

370 por el representante del Estado Nacional Argentino, y consecuentemente revocar la sentencia de primera instancia en todos sus términos. 2) Imponer las costas de ambas instancias a la actora vencida (Art. 68 C.P.C.C.N.)3) Diferir “suo tempore” la regulación de honorarios, conforme a lo señalado oportunamente. PROTOCOLICESE.

NOTIFIQUESE. PUBLIQUESE Y BAJEN.

Juan Ignacio Pérez Curci - Manuel Alberto Pizarro (en disidencia) - Gustavo Castiñeira de Dios