Introducción 

Este trabajo forma parte de un proyecto de investigación, bianual que se lleva a cabo dentro del marco del Centro de Investigaciones de la Universidad Abierta Interamericana.

Es un equipo formado por Docentes Alumnos y Graduados de dos carreras universitarias de nuestra alta casa de Estudios, tales como Abogacía y Corredor Inmobiliario, Martillero Publico y Administrador de Consorcios.

De acuerdo con los objetivos propuestos, que tiene nuestro proyecto en primer lugar y en el primer año de investigación, presentar una ponencia en congreso y en el segundo año nuestro trabajo final en una revista con referato.

Dentro de este marco y atento a la importancia nacional e internacional de las Jornadas Nacionales de Derecho Civil, es que decidimos presentar nuestros avances en esta materia, más aún, que el tema a tratarse en esta comisión, se encuentra dentro de los extremos planteados como objetivos de la misma.

Desde los tiempos de la sanción de la hoy derogada Ley Nº 13.512, que incorporaba el derecho real de propiedad horizontal a nuestro plexo normativo, hasta la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial, la cuestión de la responsabilidad patrimonial en la propiedad horizontal, sigue siendo un tema cuanto menos escabroso, donde las reglas escasean, o peor aún no hay criterios uniformes o similares, y como corolario, el código civil y comercial promulga al consorcio como persona jurídica, con un articulado específico raquítico, que poca luz trae al problema planteado y menos aún soluciones.

Dentro de tales extremos y siendo una de las aristas abordadas dentro de nuestro proyecto, expondremos los avances relativos a la responsabilidad patrimonial en la propiedad horizontal por los riesgos y vicios de la cosa, haciendo un estudio de los artículos respectivos, no solo del tema planteado en comisión sino también lo relativo a lo relativo al art. 1760 del CCyC en cuanto a posibles conflictos con la norma en estudio de los art. 1757 y 1758 del CCyC, no sin antes adentrarnos a algunas cuestiones relativas a los cambios más significativos en materia de propiedad horizontal que incidan en nuestro trabajo, para así exponer conclusiones relativas a la materia que traigan luz a tales situaciones que a nuestro entender son cuanto menos poco claras.

El Inmueble Edificado 

El código civil y comercial en su art. 16 establece el concepto de cosas, como bienes materiales susceptible de tener un valor económico, a partir de los artículos 225 y siguientes el codificador desarrolla de manera minuciosa, la clasificación de cosas, las cuales se han actualizado a las nuevas perspectivas del siglo XXI, dejando de lado clasificaciones que a nuestro entender han sido un acierto.

No ha habido modificaciones sustanciales en materia de nuestra clasificación principal cual es entre cosas inmuebles y cosas muebles, más allá de que el codificador a desterrado en materia de cosas inmuebles, aquellas por su carácter representativo, y las que hacen a los inmuebles por accesión moral, dejando únicamente los inmuebles por su naturaleza, y por accesión física, y en materia de muebles, ha desaparecido la clasificación Velezana de los mismos, dejando únicamente, su concepto.

Como se podrá apreciar y no ha sido una omisión nuestra, la categoría edificio, no se encuentra dentro de la clasificación de bienes, término que utiliza nuestro codificador en más de una oportunidad, dado el tema que nos convoca podemos citar los casos de los artículos 2037 del CCyC cuando se conceptualiza o describe la propiedad horizontal, y el art. 1760 del mismo cuerpo legal.

Esto nos lleva a hacer una primera apreciación, en cuanto a la terminología utilizada por el codificador, “Edificio”, así los diccionarios de habla hispana lo definen como “Del Latín aedificĭum, un edificio es una construcción fija que se utiliza como vivienda humana y que permite la realización de diferentes actividades”.

“Construcción de grandes dimensiones fabricada con piedras, ladrillos y materiales resistentes que está destinada a servir de vivienda o de espacio para el desarrollo de una actividad humana”

“Un edificio es un tipo de construcción hecha a partir de materiales sólidos y que se emplea para alojar a personas y objetos, es decir, como vivienda, y asimismo para la realización de diversas actividades entre las que destacan el comercio, las finanzas, el arte, la práctica de la religión, entre otras”.

Es decir que la palabra edificio de acuerdo con su conceptualización, no es sinónimo de inmueble afectado al derecho real de propiedad horizontal, sino a todo inmueble construido con materiales sólidos, que cumplan destinos diversos, es decir que la palabra edificio es sinónimo de inmueble construido, y de esta forma lo interpretamos.

Ante tal afirmación es nuestra intención abordar el tema desde el derecho real de propiedad horizontal, independientemente de que el inmueble construido, pueda ocasionar daños a terceros y propietarios, antes de la afectación del mismo al derecho real de propiedad horizontal.

Para ellos haremos una breve exposición sobre el Derecho Real de Propiedad Horizontal y de la persona jurídica consorcio.

El derecho real de Propiedad Horizontal 

La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble, así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

La presente definición viene a esclarecer varios puntos desarrollados por la doctrina y la jurisprudencia desde la sanción de la Ley Nº 13.512, en primer lugar, se resuelve de manera definitiva, que la propiedad horizontal es un derecho real autónomo y no es la conjunción o unión del dominio y condominio con indivisión forzosa. En segundo lugar, el derecho real, es sobre cosa propia (Unidad Funcional), aquella que está conformada por partes privativas y partes comunes, las cuales forman un todo inseparable e interdependiente, como consecuencia de ello, hablamos de propietarios y no de copropietarios, como la antigua normativa, que prestaba mayor importancia a la copropiedad de las cosas y partes comunes. en tercer lugar el titular tiene el uso, goce y disposición materiales y jurídicas, sobre las partes mencionadas, de conformidad con el presente título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal, aquí existe otros de los puntos importantes en lo que ha mutado el Derecho Real, ya que la primer fuente del mismo será a ley y de aplicación supletoria será el reglamento de propiedad horizontal, este cambio se debe a la vasta legislación sobre la materia que contiene el código (33 artículos), en contraposición a los 20 artículos de la Ley Nº 13.512, que dejaba gran parte al tratamiento dentro del Reglamento.

Ello no quiere decir que el Reglamento de Propiedad Horizontal hay perdido su lugar ganado después de tantos lustros, sino que su impronta cambiará o mutará sobre otros temas no legislados, o que hacen específicamente a la autonomía de la voluntad de aquella persona o personas que sometan un inmueble a este régimen.

Afectación del inmueble al Derecho Real de Propiedad Horizontal 

Los artículos 2038[1] y 2039[2] del CCyC, establecen los requisitos que deben cumplir el objeto y aquellos jurídicos para configurar derecho real de propiedad horizontal, sobre un inmueble.

Requisitos del Objeto 

1. Un terreno, el régimen de propiedad horizontal se constituye en primer lugar siempre sobre un único terreno que es una parte común e indivisa de todos los propietarios, podremos tener varias construcciones sobre un terreno, o varias construcciones sobre distintos terrenos que formen o se afecten a la Propiedad Horizontal de manera separada más allá de que formen un todo arquitectónico uniforme. Buscando con tal afectación obtener mayor beneficio constructivo, económico.

2. Debe ser un inmueble construido, para ello debemos contar con un plano de edificación del inmueble aprobado y habilitado por el organismo correspondiente, y una vez finalizada la construcción del mismo, un plano de finalización de obra, o de adecuación a lo construido si es que hay diferencia al plano de edificación, una vez aprobado el plano de final de obra tenemos recién aquí el inmueble construido.

3. Independencia Funcional, no todo inmueble construido puede ser afectado al Régimen de Propiedad Horizontal, sino que además debe tener dos características establecidas por el artículo en estudio, la primera hace referencia a que las unidades funcionales, pueden tener la naturaleza o el destino más variado, pero con las condición de que ellas sean autónomas, es decir que de acuerdo a la naturaleza de la cosa o a su destino el cual estará establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal, la unidad funcional no debe necesitar de otra unidad funcional para poder cumplir con su destino o naturaleza, (por ejemplo si una unidad funcional es construida como un espacio para que quepa en ella un vehículo, de acuerdo a la naturaleza constructiva de la misma, para poder guardar un coche no deberemos pasar por otra unidad funcional, porque de ser así no sería independiente, o el caso de un inmueble que tenga destino vivienda y no tenga los servicios mínimos, y debamos usar el de otra unidad funcional.

4. Salida Independiente o por un paso común, a la vía pública, está íntimamente relacionado con el punto anterior, no sería independiente si para salir a la vía pública debemos pasar por otra unidad funcional. Cuando nos habla de paso común, la ley se refiere a los pasillos, palieres, ascensores, hall de entrada, o cualquier tipo de comunicación a la vía pública, Este punto además nos permite hacer una lectura extensiva del tipo de inmueble que puede ser afectado al régimen, es decir cualquier tipo de construcción en la cual pueda ser dividida en unidades funcionales y que tengan salida a la vía publica directa o por un paso común (como es el caso de los pasillos, los edificios y los inmuebles construidos que dan todos a la calle etc.).

Requisitos jurídicos para la afectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal 

1- El titular de dominio del terreno donde se emplaza el inmueble construido o edificado, o los titulares de condominio y el superficiario (art. 2120 del C.C.C.), son los legitimados activos para la afectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal es decir a la división jurídica del inmueble.

2- Plano de mensura o subdivisión o plano de afectación del inmueble al derecho real de propiedad horizontal, -la denominación del plano o los requisitos del mismos están contemplados en cada una de las legislaciones provinciales o locales, a las cual debemos remitirnos, para conocer sus formalidades-, es un plano especial que difiere de aquellos que se utilizan para construir o para dar el final de obra, tiene una confección particular donde consta la fachada del edificio, y luego un corte transversal del mismo, donde están determinadas las unidades funcionales, a cada una se les da un nombre, ascendente desde la zona construida más baja hacia arriba, o desde adelante hacia atrás o desde derecha a izquierda, dependiendo del tipo de construcción, así mismo contiene una tabla con la denominación de las unidades funcionales y el porcentaje de partes privativas y partes comunes y el porcentaje que representa esa unidad funcional con su partes pro indivisas en el todo del inmueble construido. Todo ello consta en el plano y este lo confecciona profesional con competencia en la materia. Este requisito estaba contenido en el decreto reglamentario 18.734/49, pero no así en la presente normativa, creemos que debido a que cada legislación local debe establecer las condiciones, administrativas para las determinaciones constructivas del mismo, como así también las condiciones que deben contener los planos, no obsta a que el mismo es requerido como requisito ineludible, más allá de su falta de mención.

3- Reglamento de Propiedad Horizontal. Debe realizarse por escritura pública por las personas indicadas en el encabezado, con los requisitos establecidos por el ordenamiento jurídico y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. La inscripción del Reglamento es constitutiva del derecho real de propiedad horizontal, es decir que si no se inscribe el reglamento conjuntamente con el plano de afectación no tenemos el inmueble afectado al régimen de propiedad horizontal.

La unidad funcional y el Reglamento de Propiedad Horizontal 

Lo anteriormente expuesto tiene algunos matices para ser analizados para mejor aplicación futura de las situaciones de responsabilidad.

En primer lugar la unidad funcional de un inmueble afectado al derecho real de propiedad horizontal es un objeto complejo, es decir que está formado inescindiblemente por partes privativas y partes comunes, esto quiere decir que debemos tener muy en claro, para el tema en estudio que ha causado el hecho dañoso, para saber quién responde, es decir si proviene de una cosa común y de esta manera como se deberá responder, o si proviene de una parte privativa, la cual podamos identificar, dado que ante la imposibilidad de identificación, las propuestas legislativas tienen a que sea responsable el conjunto, con la posibilidad de liberarse demostrando no haber participado del mismo, en dicha consonancia encontramos la presunción de cosa común del art. 2040 del CCyC y los art. 1760 y 1761 y conc. del CCyC.

El Consorcio 

El art. 2044[3] del C.C.C., legisla a nuestro entender de una manera inadecuada el Consorcio, de la Propiedad Horizontal, siendo extensible el mismo al Conjunto Inmobiliario propiamente dicho.

El mismo establece que el conjunto de propietarios de las unidades funcionales conforma la persona jurídica consorcio. El codificador con esta definición resolvió un dilema jurídico histórico producido por la Ley Nº 13.512 derogada, en la cual, no se establecía la naturaleza jurídica del consorcio, lo cual produjo una gran producción doctrinaria, sobre la personalidad o no del consorcio. Tomando o haciendo propia la postura predominante otorgándole al consorcio la calidad de persona jurídica.

Aquella solución no ha producido más que otras contingencias a nuestro entender que trataremos de debelar en el presente trabajo proponiendo soluciones a tales fines.

En primer lugar, de acuerdo a lo establecido en el art. 148 del C.C.C. en su inciso h, “el Consorcio de propiedad Horizontal es una persona jurídica privada”.

La existencia de la persona jurídica privada comienza desde su constitución, art. 142 del C.C.C., primera cuestión es cuando opera tal constitución de la persona jurídica privada consorcio, ya que el art. 2044 del C.C.C., no establece forma de constitución, pero si establece la forma de extinción de la persona jurídica consorcio que es a través de la desafectación del inmueble al Derecho Real de propiedad Horizontal, por unanimidad de los propietarios, elevado a escritura pública la decisión, o judicialmente ante la imposibilidad de contar con la unanimidad de los propietarios, inscripta en el registro inmobiliario.

Por tal motivo entendemos que la constitución de la persona jurídica privada se da con la afectación del inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal, pero ello nos presenta otro problema a debatir que es el concepto mismo de consorcio que es el conjunto de propietarios de las unidades funcionales, cuando la afectación del inmueble lo hace una sola persona, o el titular de dominio o el superficiario, tendríamos jurídicamente un consorcio o no, entendemos que la persona jurídica consorcio será desde sus constitución, es decir desde la inscripción del Reglamento de Propiedad Horizontal en el Registro Inmobiliario, creando una ficción de comunidad, hasta la adjudicación de más de una unidad funcional a distintos propietarios, donde tendremos un consorcio propiamente dicho, en los términos conceptuales.

Esta situación planteada estaba resuelta en el proyecto de reforma del año 1998, en el cual se resolvía en su art. 1979, que “el consorcio será el conjunto de propietarios o un único propietario de todas ellas”, la misma hacía hincapié en la inscripción del reglamento, como acto constitutivo, más que en la comunidad de personas.

Atributos de la Persona Jurídica Privada Consorcio 

Domicilio.

En relación a los atributos en el art. 2044 del C.C.C., solo establece el domicilio, es evidente que el domicilio es el lugar de emplazamiento del inmueble, por cuestiones obvias, pero en los actos constitutivos de las personas jurídicas se podrán constituir domicilios donde las notificaciones serán válidas, ello es pues así dado que la consecuencia del domicilio de la persona jurídica es de acuerdo al art. 153 del C.C.C., que “todas notificaciones echas en el domicilio constituido son válidas y vinculantes a ella”, con lo que ello implica, sostenemos que es un domicilio muy particular donde viven varias personas, donde se encuentran en el mejor de los casos, personal de seguridad, portería, encargado o habitantes de la propiedad horizontal, con lo que es muy probable que no llegue a la persona del administrador, con el riesgo cierto que ello conlleva esta situación planteada, por lo tanto, estimamos prudente poder establecer un domicilio distinto al del lugar de emplazamiento donde serán válidas y vinculantes las notificaciones, con una carga para el consorcio constituir dicho domicilio, bajo apercibimiento de tenerlo por notificado válidamente en el lugar de ubicación del inmueble.

Nombre.

Con respecto al nombre como atributo el art. 2044 del C.C.C., nada dice, cuestión que deberá contemplarse debido a que es una obligación legal impuesta por el art. 151[4] del C.C.C., el nombre y que cumpla con los recaudos allí establecidos, atento a ello, para soslayar la falta de mención en el Art. 2044 del C.C.C., nos proponemos analizar el Art. 2056 del C.C.C., donde constan las clausulas obligatorias que debe contener el Reglamento de Propiedad Horizontal, y apreciamos que el nombre del Consorcio no es una Clausula obligatoria, con la anteposición del tipo de persona jurídica que estamos invocando cual será Consorcio y el nombre elegido, estimamos y es de uso y costumbre encontrarnos en el Reglamento de Propiedad Horizontal en su encabezado luego de los antecedentes, la afectación del inmueble al régimen de propiedad horizontal constituyendo en ese momento el nombre del consorcio, que será un nombre de fantasía o en su defecto el nombre coincidiera con el domicilio donde está construido el inmueble, atento a ello entendemos que el nombre del consorcio, debe estar expresado en el Reglamento de Propiedad Horizontal y deberá ser una clausula obligatoria del reglamento, siendo el mismo, el instrumento idóneo constitutivo de la persona jurídica consorcio.

El objeto de la Persona Jurídica Privada Consorcio.

En relación con la capacidad como atributo, deberemos resolver en primer lugar el objeto del consorcio, que estará íntimamente ligado con otro atributo cual es el patrimonio, el art. 2044 del C.C.C., tiene en estos aspectos una carencia notoria y preocupante, lo cual nos remite a su estudio y a intentar soluciones a las mismas

En primer lugar definamos el objeto, el artículo 156 del C.C.C, determina un deber legal para con las personas jurídicas privadas, cual es “que su objeto debe ser preciso y determinado”, una primera pregunta que podemos hacernos es si, puede inferirse ese objeto preciso y determinado, o necesita estar de manera expresa en el acto constitutivo, esta obligación legal tendrá impacto directo en las atribuciones para adquirir derechos y contraer obligaciones, de la persona jurídica privada Consorcio.

En cuanto a la capacidad como atributo, dos principios son los que la doctrina a establecido desde antigua data, estos son los principios de especialidad y libertad, ello atento a que el principio de especialidad, es aquel que la persona puede llevar a cabo solo los actos jurídicos tendientes al cumplimiento de su objeto, y el principio de libertad aquel en el cual la persona puede llevar acabo todo tipo de actos jurídicos, siempre que sean de objeto lícito, no contrario a la moral y buenas costumbre, ni abusivos. Las personas son capaces por principio salvo que la ley o una sentencia judicial establezcan lo contrario, entendemos que este principio para las personas jurídicas es excesivo, y que aquí se aplica el principio de especialidad, esto tiene que ver con el objeto, siendo el mismo preciso y determinado.

Esto nos lleva al consorcio, cual es el objeto de la persona jurídica consorcio, el art. 2044 del C.C.C., no lo determina. En relación a las cláusulas obligatorias del reglamento de propiedad horizontal del art. 2056 del C.C.C., no establece que sea una de ellas el objeto del Consorcio, atento a ello podemos hacer una lectura analítica de las normas relativas a la Propiedad Horizontal e integradoras de las mismas y de ellas podemos inferir ciertas cuestiones que pueden develar el objeto, entendiendo que el objeto puede ser preciso y determinado pero no expreso, o si de lo contrario deberá constar en el reglamento.

En el primer sentido el art. 2048 del C.C.C., en su segundo párrafo establece que los propietarios deben pagar expensas comunes ordinarias de administración, reparación y sustitución de cosas y partes comunes como así también de los bienes del consorcio, necesarios para mantener la seguridad, comodidad y decoro del inmueble. Cabe aclarar que en ningún momento el Código hace referencia a que son los bienes del consorcio, por ello deberemos recurrir al Reglamento de Propiedad Horizontal para saber cuáles son ellos atentos que una cláusula obligatoria del reglamento será la enumeración de los mismos, post puesta en vigencia del Código Civil y Comercial.

El art. 2067 inciso C del C.C.C., establece que es obligación del administrador, “atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales”, en el artículo en estudio no hace mención alguna a los bienes del consorcio, entendemos que forma parte del objeto, más allá de que no haga mención alguna en este artículo.

De lo expuesto podemos inferir, más allá del desarrollo doctrinario que ha tenido el tema por años que el objeto de la persona jurídica consorcio “es la administración, conservación, mantenimiento, mejora e innovación, de las cosas y partes comunes, como así también el uso, goce y disposición material y jurídica de los bienes de la persona jurídica consorcio”.

¿Es necesario establecer el objeto de manera precisa y determinada de la persona jurídica consorcio?, estimamos que sí, y proponemos que el mismo independientemente de no ser una clausula obligatoria del reglamento de propiedad horizontal que la misma sea contenida en el mismo, como tal, por los motivos que daremos a continuación.

Entendemos que esta es prioritario establecer dentro del Reglamento de Propiedad Horizontal el objeto del consorcio como persona jurídica de manera precisa y determinada, puesto que de la lectura del Código Civil y Comercial no se infiere, más que los actos que pueda realizar el consorcio que cumplan con el objeto de manera inmediata, aquel que hemos establecido por interpretación de las normas del Código Civil y Comercial.

El consorcio como persona jurídica privada puede llevar a cabo actos jurídicos, que de manera mediata y no solo inmediata cumplan con su objeto, un ejemplo de ello será el contrato de locación de una unidad funcional como bien del consorcio y con los frutos obtenidos cumplir con el objeto del consorcio.

Todo ello atento a lo establecido en las conclusiones de jornadas nacionales precedentes como la realizada en la universidad nacional del litoral en 1977, cuyo tema V fue la responsabilidad de las personas jurídicas, determino “Que la persona jurídica es sujeto de derecho con capacidad limitada por los alcances que se desprenden de su objeto - fin. Así mismo Que los actos de gestión cumplidos por los integrantes del órgano de la persona jurídica obligan a ésta, siempre que no fueran notoriamente extraños al objeto social.”

Por tal motivo es de necesidad primaria el establecimiento del objeto en el Reglamento de Propiedad Horizontal, para determinar la responsabilidad de los actos del Representante legal en relación al cumplimiento del mismo.

En las jornadas nacionales de derecho civil celebradas en la Universidad Nacional de Comahue, en San Carlos de Bariloche en el año 1989, en la comisión número 1 se trató el tema relativo Las personas jurídicas y su problemática actual, en cuyas conclusiones además de recomendar otorgar personalidad jurídica al Consorcio de Propietarios, establece “que las diferencias de régimen en cuanto a permeabilidad patrimonial, responsabilidad y límites de las obligaciones que pueden atribuírseles, corresponden al tipo y no a la personalidad jurídica. La personalidad determina la atribución de derechos y obligaciones al nuevo sujeto, a sus integrantes, y a los terceros relacionados con el ente. Y la tipicidad determina el grado de permeabilidad patrimonial y los alcances de la responsabilidad individual y de sus integrantes”

La tipificación de la persona jurídica consorcio surge de manera expresa del Código Civil y Comercial, pero el mismo omite su legislación en cuanto a sus elementos tipificantes, objeto, fines y patrimonio, con lo que ello conlleva la incertidumbre de los propietarios de las distintas unidades funcionales en cuanto a los actos que puede llevar a cabo el consorcio a través de su representante legal y las responsabilidades por las cuales deberá responder el consorcio, o solamente el administrador por actos que exceden notoriamente objeto.

La ampliación del objeto y de los actos jurídicos que puede realizar la persona jurídica consorcio no afecta la estructura legal establecida en el art. 1884 del CCC, del Derecho Real de Propiedad Horizontal

Entendemos que es posible la extensión del objeto de la persona jurídica consorcio, siempre y cuando atienda a la consecución del fin que ha tenido en miras tanto el legislador en la redacción de la norma de 1948 Ley Nº 13.512 como así también en los distintos proyectos de reforma y finalmente en nuestro Código Civil y Comercial vigente, es decir no podemos soslayar que esta persona jurídica es muy particular, que su constitución depende de la afectación de un inmueble al régimen de Propiedad Horizontal es decir a un Derecho real, es el único que tiene esta consecuencia.

Que el derecho real de Propiedad Horizontal tiene particularidades que le son propias, que es un derecho real sobre cosa propia, la unidad funcional, y que la finalidad de este derecho real es, que esas partes privativas y comunes de los propietarios, sirvan para el cumplimiento del destino dado por aquel o aquellos que han afectado el inmueble a este Derecho Real, y cumplir con los caracteres de este derecho real, como ser que las unidades funcionales tengan independencia funcional y salida independiente o paso común a la vía pública, cuestión que debe ser garantizada por el consorcio en cuanto al cumplimiento de este fin, es decir el contemplado en los artículos 2037, 2038 y 2039 y concordantes del C.C.C., extensible al Conjunto inmobiliario propiamente dicho.

Por ello somos participes de un objeto amplio que pueda cumplir con esta finalidad, pero el mismo debe ser expreso en el reglamento, y que el reglamento, así como el estatuto de una sociedad, y las asambleas celebradas al efecto funcionarán como cortapisas al momento de saber los actos jurídicos que puede llevar a cabo, salvo que nada digan y entonces se deban ceñir a aquellos que la ley define de manera poco eficiente.

La extensión del objeto no puede desvirtuar el derecho real de propiedad horizontal, contemplar la posibilidad de distribuir utilidades, o modificar la naturaleza jurídica del consorcio transformándola en una persona jurídica tipificada en la ley comercial especial o donde las personas tanto humanas como jurídicas participen del patrimonio del consorcio sin ser titulares de unidades funcionales.

Patrimonio.

Esto nos lleva al último de los atributos el patrimonio, otra situación no planteada por nuestro Código Civil y Comercial, si tratado en el proyecto de reforma de 1998 en su art. 1980[5] y dejado librado a lo establecido por el Reglamento de Propiedad Horizontal de acuerdo al art. 2056 del C.C.C., dos situaciones ya planteadas en otro punto de nuestro trabajo será los reglamentos anteriores a la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial dado que en ellos será factible no encontrar determinado el patrimonio del consorcio, cuestión que es un deber legal a partir de la vigencia del Código Civil y Comercial.

Estamos en principio de acuerdo con el patrimonio del consorcio del proyecto de reforma de 1998, conformado por el fondo de reserva, las expensas devengadas no cobradas, los intereses de las mismas, y las unidades funcionales asignadas en su favor en el Reglamento de Propiedad Horizontal, o adquiridas con posteridad, en concordancia con lo establecido en el art. 2085[6] del C.C.C., sin entrar en detalle a qué tipo de derecho de preferencia hace referencia el codificador en este punto, el consorcio puede adquirir, una unidad funcional, entendemos que por actos entre vivos se dará esta situación jurídica del derecho de preferencia si es que el mismo está previsto de manera expresa en el Reglamento, pero sostenemos que podrá adquirir una unidad funcional en el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad Horizontal, además de lo planteado, por compensación de deudas del propietario para con el consorcio en el momento de su ejecución, por disposición de última voluntad y por prescripción adquisitiva, no habiendo prohibiciones legales al respecto.

Las partes comunes de la Propiedad Horizontal no forman parte del patrimonio del consorcio, son titularidad de los propietarios, por ello de que las mismas forman con las partes privativas ese objeto de la propiedad horizontal llamado unidad funcional y estas partes son inescindibles entre sí. De la misma manera podemos afirmar que los frutos obtenidos de las partes privativas como de las partes comunes les corresponde a los propietarios en sus proporciones, y que los frutos obtenidos de las partes comunes formarán parte del patrimonio del consorcio si así lo deciden los propietarios en asamblea debiendo ver los alcances de la misma o por Reglamento de Propiedad Horizontal.

Es un rasgo particular de esta persona jurídica, que el objeto de la misma es en general, la cosa que no le es propia, es decir lo relativo a las cosas y partes comunes. Las personas jurídicas realizan su objeto con su propio patrimonio, y el objeto es esencialmente aquello que le es propio a la persona jurídica, pero en este caso, no es así. Entendemos que para poder realizar actos de administración y/o disposición material o jurídica, sobre cosas que no les son propias, debe haber acuerdo de los propietarios en asamblea, salvo para aquellos casos contemplados en el reglamento o en la ley. Ante la falta de objeto es recomendable que exista por Reglamento o en asamblea un contrato de mandato otorgado por los propietarios a la persona jurídica consorcio, para que ella actué en nombre y cuenta de ellos, en los actos que no sean de cumplimiento inmediato del objeto, como por ejemplo el alquiler de una parte común, esos frutos no tienen como fin cumplir con el objeto inmediato, por ende este contrato no podrá suscribirlo el consorcio debido a que no se transmiten las cosas y partes comunes al mismo, ni existe por ley la posibilidad de este tipo de actos, ya que como hemos sostenido no queda claro el objeto, de la persona jurídica porque carece de un precepto legal a tal efecto.

El inmueble construido como cosa riesgosa o viciosa, la cosa inerte, diferencias 

En los apartados anteriores hemos determinado, nuestro objeto es decir el inmueble construido y que, como tal, cumpliendo con las normas jurídicas, hemos afectado al mismo al derecho real de propiedad horizontal, de dicha afectación por lo expuesto, nos vamos a encontrar con un patrimonio de los copropietarios formado por sus unidades funcionales y un patrimonio del consorcio, el cual se desprenderá del reglamento de propiedad horizontal.

Así mismo hemos establecido que las unidades funcionales están conformadas de partes privativas y partes comunes que forman un todo no escindible.

De lo expuesto podemos concluir que habrá cosas riesgosas o viciosas que sean titularidad de los propietarios o cotitularidad sean partes privativas y/o comunes o aquellas que sean titularidad del consorcio.

Debe tenerse en cuenta que cualquier elemento, naturalmente inocuo, tiene entidad de convertirse en una cosa potencialmente riesgosa, de acuerdo con su ubicación y empleo en cada caso particular.

Es por ello que, en pos de superar estos escollos prácticos, la jurisprudencia concibió la teoría del riesgo provecho, hoy receptada por el Código, la teoría sostiene, básicamente, que será responsable todo aquél que crease un riesgo y obtuviera un beneficio por él.

A simple vista, es posible advertir que esta construcción incorpora en su génesis un elemento económico, el cual pareciera castigar a los agentes por el sólo hecho de obtener una utilidad.

A pesar de que esta premisa tiende a acotar los excesos en que pudiera incurrir la teoría del riesgo creado, lo cierto es que la idea de responsabilizar a todo sujeto que se sirva de una cosa (o actividad) u obtenga un beneficio de ella, corre una vez más con el riesgo de espiralizarse, incurriendo en injusticias y arbitrariedades inadmisibles.

Basta con imaginar la hipótesis de un accidente automovilístico, o los perjuicios al honor que pudiera ocasionar una publicación en Internet, para dar cuenta del problema. De aplicarse la teoría del riesgo provecho sin mayores miramientos, los ejemplos propuestos exigirían la atribución de responsabilidad al surtidor de gasolina del vehículo embistiente, o bien al vendedor de la computadora desde la cual se produjo la injuria. Lo propio cabría respecto de los empleados o dependientes de tales empresas.

Es por esta misma razón que algunos precedentes han alertado sobre las dificultades de su aplicación indiscriminada, estableciendo la necesidad de que el responsable conserve determinado nivel de disposición material, intelectual o jurídico sobre la cosa, no obstante, el beneficio que pudiera obtenerse de ella.

Por otra parte, se ha planteado también la dificultad que implica identificar al beneficiario de una cosa. Es importante comprender que el concepto de “provecho” o “utilidad” no puede circunscribirse a un beneficio pecuniario de la cosa o actividad. El locatario, por ejemplo, se beneficia con el uso y goce del bien localizado, sin recibir utilidad monetaria alguna.

Si tenemos en cuenta a todos los sujetos que pudieran beneficiarse de las cosas, la teoría nos enfrenta ante un escenario de imputabilidad casi infinita, la cual puede derivar en soluciones sumamente disvaliosas.

La noción de cosa riesgosa plantea dificultades, pero consideramos siguiendo a Meijer que es aquella que encierra posibilidad de daños a terceros (dice Ramón Daniel Pizarro en su obra publicada en La Ley, Responsabilidad Civil por Riesgo Creado y de Empresa, Tomo II, pág. 118 y ss., "no hablamos de "bolsa de polietileno que era colocada cerca de un bebé" o de "la maceta que en un día de viento se encontraba en la cornisa del quinto piso", sino en "modernas cosas riesgosas", cuyo empleo genera permanentes posibilidades de daño, hablamos de automotores, aviones, de ascensores, de navíos, de productos elaborados).- Estamos hablando de "hecho de la cosa que tiene potencialidad dañina intrínseca" o "potencialidad intrínsecamente dañosa".- Enseña Bustamante Alsina que lo "estático es el peligro que la cosa puede llevar en sí misma, pero no la cosa misma. Las cosas inertes pueden normalmente tener un peligro estático (auto).- Muy acertado resulta indicar sobre el particular y en relación a las cosas inertes o inanimadas lo sostenido por autores como: la Dra. Matilde Zavala de González quien dice que "no interesa el "modo" con que se hace efectiva la potencia dañosa que encierra la cosa. Ésta es fuente del perjuicio cuando pese a ser "mecánicamente pasiva" ha sido "causalmente activa". Y las cosas inertes son causa activa del daño cuando la anormalidad de su situación o ubicación circunstancial crea la probabilidad y consecuente previsibilidad de una contingencia dañosa, lo que es plenamente congruente con el sistema de causalidad adecuada que adopta nuestro Código Civil y Comercial.

A la inversa, no es causa del daño la cosa que, si bien "mecánicamente" activa, ha sido "causalmente" pasiva, por recibir un impulso causal ajeno. La ley no atribuye iuris et de iure responsabilidad al dueño o guardián de la cosa que ha intervenido en el hecho dañoso ("Daños causado por el riesgo de la cosa y por una conducta riesgosa". L.L. 1983-D-113 y Actualidad en la jurisprudencia sobre derecho de daños - Relación de causalidad", L.L. 1997-D, 1272).- Resulta categóricamente sugerente, la opinión de Ramón Daniel Pizarro en "Cosas inertes, riesgo creado y arbitrariedad judicial", en RC y S, 1999-305: " El carácter inerte de la cosa no impide la aplicación del art. 1113 del Cód. Civil, ya que no es una condición del hecho de las cosas su movimiento. Si bien desde un punto de vista cuantitativo, la idea de riesgo creado parecería estar estadísticamente más asociada a cosas en movimiento que a las que se encuentran inertes, ya que existe una probabilidad de intervención causal más relevante en aquel supuesto, cualitativamente, nada permite disociar al riesgo creado del carácter inerte de una cosa, dado que ella puede haber intervenido activamente en la producción del resultado".-

Es por lo expuesto que podemos determinar que el inmueble construido, es una cosa riesgosa, y para nuestra exposición en particular aquel que ha sido afectado al derecho real de propiedad horizontal.

El vicio puede provenir de defectos, propios de la cosa por su deficiente construcción, en el funcionamiento, por falta de mantenimiento, desgaste u obsolescencia, creando en uno u otro caso las condiciones objetivas de las que puedan derivar consecuencias jurídicas.

De acuerdo a lo expuesto por el Dr. Juan Francisco González Freire, en la revista el Derecho de fecha 1 de junio de 2018 al tratar el tema de “La alineación sistémica del daño causado por la intervención de cosas” establece que “si bien se ha resaltado que existen dos supuestos diferenciados en materia de responsabilidad objetiva por la intervención de cosas, donde el riesgo “presupone la eventualidad posible de que una cosa llegue a causar daño” y el vicio “un defecto de fabricación o funcionamiento que la hace impropia para su destino normal”, lo cierto es que la nueva codificación ha suprimido la responsabilidad generada con la cosa que no resulte considerada riesgosa o viciosa en su fabricación o funcionalidad, apartándose al menos del esquema normativo estructural hacia lo establecido por el Código saliente a través del segundo párrafo del art. 1113”

Así mismo expone el prestigioso jurista aclarando las diferencias entre cosas riesgosas, vicios que tenga la cosas y cosas inertes, que “el punto de partida que subyace en todos estos pronunciamientos es que para responsabilizar al dueño o guardián por accidentes derivados de las cosas no es requisito que estas se encuentren en movimiento. Ello es así por cuanto las cosas inertes pueden causar un perjuicio, como ocurre con un árbol caído que bloquea una ruta, el foso donde puede caer una persona, las obras en construcción o los baches en veredas o calzadas. En consecuencia, no interesa el ‘modo’ con que se hace efectiva la potencia dañosa que encierra la cosa; esta es fuente del perjuicio cuando, ‘mecánicamente’ pasiva, ha sido ‘causalmente’ activa. Y las cosas inertes son causa activa del daño cuando su anormal situación o ubicación circunstancial crea la probabilidad y consecuente previsibilidad de una consecuencia dañosa”. Y que si bien se tiene en cuenta la existencia de “cierto consenso doctrinario y jurisprudencial acerca de que, tratándose de cosas inertes, la carga de alegación y prueba del actor se ve en cierto modo agravada (…) la doctrina mayoritaria entiende que tratándose de una cosa ‘móvil’ (ascensores, automotores, trenes, etc.) incumbe a la víctima acreditar la intervención material de la misma, situación a partir de la cual se presume que esta ha sido activa y por consiguiente causal, correspondiendo al dueño o guardián, para liberarse, probar una causa ajena. En cambio, cuando se trata de una cosa ‘inerte’ (escalera, el piso, el automóvil estacionado, etc.) se requiere dar cuenta, además de la intervención material de la cosa en el evento lesivo, de su rol activo, lo que a diferencia de las cosas en movimiento, no se presume sino que resulta de su posición o comportamiento anormal, cuando no de un defecto o anomalía (…) ya que cuando la cosa inerte no presenta un grado de peligrosidad intrínseca o natural, es menester la alegación y prueba categórica de dicha riesgosidad, lo que equivale a decir que el actor debe argumentar y demostrar en qué consiste ese riesgo, cómo opera, o lo que es igual, porqué la cosa inerte es riesgosa”

Debe entenderse por riesgo a “la contingencia o proximidad de un daño por cuanto el sujeto se encuentra expuesto a padecer un perjuicio. En cambio, ‘vicio’ en su primera acepción hace referencia a la mala calidad, defecto o daño físico en las cosas. Sobre esta categoría, Pizarro enseña: “Una cosa es viciosa cuando presenta un defecto de fabricación, de funcionamiento o de conservación que la torna inapta para la función que debe cumplir de acuerdo con su naturaleza”. El “vicio”, por su parte, es un defecto, imperfección o anomalía –que a su vez puede ser de fabricación, funcionamiento o conservación– que presenta una cosa y que la torna inapta o impropia para su destino o utilización de acuerdo con su naturaleza.

El vigente Código no ha renovado en materia de “responsabilidad por la intervención de cosas” un nuevo posicionamiento respecto de su análisis o interpretación, sino que ha codificado lo que la doctrina y la jurisprudencia venía sosteniendo al respecto; diferenciando la responsabilidad por el riesgo o el vicio de la cosa del daño que surge de una cosa inerte. Mientras que la primera (riesgo y vicio) se codificó a través del art. 1757, la segunda (la cosa naturalmente inocua) deberá examinarse bajo lo establecido por los arts. 1721, 1724 y 1725.

Con una claridad digna de los grandes referentes doctrinarios y académicos el Dr. Gonzalez Freire, nos explica, a través de distintos autores, las diferencias entre cosas riesgosas, el vicio en la cosa y la cosa inerte, todas ellas se encuentran en la propiedad horizontal, por la potencialidad en si misma de causar un daño, por su falta de mantenimiento o control, por defectos propios de construcción, o, por la ubicación de la misma que la hacen con la potencialidad de causar un daño.

El Dueño y Guardián de la Cosa 

De acuerdo al art. 1758[7] del CCyC responden de manera concurrente el dueño y el guardián por los daños causados por la cosa.

En este punto y de acuerdo a lo anteriormente expuesto, y por la modificación en materia de propiedad horizontal, el consorcio es una persona jurídica distinta de los propietarios de las unidades funcionales, por ende, actuará y ahora sí con un precepto legal que lo determina de manera expresa como guardián de la cosa, atento a que nutrida doctrina y jurisprudencia anterior a la reforma, le otorgaba esa función, sin que la norma jurídica determinara la calidad de persona jurídica al consorcio, ello más que nada hacía hincapié a la economía procesal de demandar a un consorcio y no así a cada uno de sus propietarios, atento a que las sentencias relativas contra los consorcios se extendían a los propietarios, y esa extensión se vivenciaba en el pago de expensas, ante la falta de capacidad patrimonial del consorcio.

Tampoco el código civil y comercial como en materia de riesgo y vicio, a conceptualizado los términos dueño y guardián de la cosa.

En materia de dueño de la cosa, la doctrina es conteste que es aquel titular del derecho real en este caso de propiedad horizontal sobre la unidad funcional, cuando la misma no ha sido afectada todavía al derecho real expuesto, el dueño de la cosa será el titular de dominio del inmueble es decir del terreno, donde está construido el inmueble que será afectado a futuro.

Para aquellos casos de adquirentes con boleto de compra venta de unidades funcionales a los que no se les haya hecho la escritura pública, los herederos de titulares de unidades funcionales, o aquellos titulares de derechos reales sobre cosa ajena, se los determinarán como guardianes de la cosa.

El concepto de guardián de la cosa, de acuerdo al Dr. Marcelo Lopez Mesa, es esencial para la puesta en juego del dispositivo del art. 1757 del CCyC, para los casos en que el dueño no es el legitimado pasivo o no es el único legitimado pasivo, a quien le es imputable la causación del daño.

El concepto se define, en primer lugar, por la negativa: al guardián a que se refiere el art. 1757 CCC no es aquél que tiene un derecho real sobre la cosa. Ese es guardián en tanto dueño, pero dada la doble condición y el carácter no acumulable de ambas legitimaciones.

Es que como se trata de legitimaciones excluyentes –cuando se dan en una misma persona- la condición de dueño torna irrelevante la de guardián, porque jurídicamente todo dueño es guardián de la cosa de su propiedad, salvo que se haya producido una transferencia de la cosa, Existe incluso una presunción de que todo dueño o propietario de una cosa es guardián de ésta, en tanto garante de su inocuidad, pero responderá como dueño, en tanto no demuestre que ha transferido la propiedad o la guarda debidamente o que la cosa le ha sido arrebatada contra su voluntad, sin culpa de su parte.

La guarda ha sido definida por LE TOURNEAU: “La guarda se caracteriza por el poder de uso, de control y de dirección (...). Las tres expresiones son más o menos sinónimas, y la jurisprudencia no busca aplicarlas distintamente. Más globalmente, la guarda implica la dominación o señorío sobre la cosa. El uso, es el hecho de servirse de la cosa, en su interés, en ocasión de su actividad, cualquiera que sea, incluida la del servidor de la posesión, El control significa que el guardián puede vigilar la cosa, e inclusive, al menos si él es un profesional, que tiene la aptitud para impedir que ésta cause daños. Finalmente, la dirección manifiesta el poder efectivo del guardián sobre la cosa: él puede utilizarla a su gusto, hacerla desplazar hacia donde él lo desea, de manera independiente.

La calidad de guardián puede incumbir tanto a una persona humana como jurídica, El guardián de una cosa inanimada es, a una misma vez, guardián de diversos extremos de hecho: a) guardián del riesgo y funcionamiento de la cosa; b) guardián del vicio de construcción y del adecuado mantenimiento de la misma; y c) en las cosas inertes, guardián del sitio de colocación de las mismas. El guardián de una cosa viciosa, en primer lugar, es la persona que, de hecho, usa, emplea, disfruta o aprovecha y/o conserva y mantiene la cosa por su propia cuenta y que dispone sobre ella de un poder de vigilancia, de contralor y de dirección.

Claro que es indispensable que el guardián tenga, al momento del hecho dañoso, por sí o a través de dependiente, el control de la cosa que él utiliza, de la que saca provecho o le asegura su mantenimiento. Una guardia sin ese imprescindible y estrecho contacto o cercanía –material o intelectual– con la cosa es una ficción.

 

Basta que se pruebe el uso de la cosa, para que esa persona sea considerada guardián; y, si no lo es, por ejemplo, por ser empleado de otra persona, deberá alegar y probar ello al ser requerido como guardián, so pena de que tal título le quede en firme sobre él, con las consecuencias y responsabilidades inherentes.

Al Decir del Dr. Lopez Mesa en una exposición magistral tenemos que tener presente la guarda compartida, en tal sentido “el contrato de locación confiere en principio al locatario poderes que lo convierten en guardián de la cosa localizada, que es objeto del contrato, en la medida de los poderes y facultades que el inquilino tiene sobre la cosa alquilada (cfr. art. 1206 y 1207 CCC). En cuanto al resto, dado que el locatario no tiene plenitud de facultades sobre la cosa, los poderes que conserva el dueño de la cosa como locador, lo convierten a éste en guardián de la misma, al menos en cuanto a sus facultades conservadas toca (arts. 1201 y cctes. CCC). Cabría en estos supuestos aplicar, por caso, la doctrina de la guarda dividida. La guardia dividida no puede ser una invención, una conjetura, pero cuando es el propio legislador el que divide las esferas de actuación legítima de diversos sujetos, cabe estar a su determinación de poderes, para fijar el alcance o extensión de la guarda y su eventual división. Esta división no es un desatino en algunos segmentos del derecho argentino vigente, si se piensa que el propio Código es el que asigna determinadas facultades y obligaciones correlativas de custodia de la cosa localizada al locatario, mientras mantiene otras en cabeza del locador, estableciendo un sistema de frenos y contrapesos de los poderes y facultades de éstos. El criterio que permite determinar cuándo el locatario asume la guarda de la cosa alquilada debe buscarse en la extensión del poder de mando respecto a esa cosa alquilada, de acuerdo a sus características y a los términos del contrato respectivo o de la legislación supletoria aplicable, cuando este poder se ejercita sobre las cosas con respecto a las cuales una obligación de mantenimiento y vigilancia le es impuesta al inquilino. Lo propio ocurre con usufructuarios, usuarios, comodatarios y quienes tienen derecho de habitación sobre la cosa, quienes son guardianes de ella, en la medida de los poderes y facultades que les confiere el ordenamiento civil, mientras que el propietario sigue siendo guardián, en lo concerniente a los suyos, aun cuando, en su caso, responderá como propietario y no como guardián”

Es menester aclarar que el concepto de guardián que se adopte es, por regla, excluyente de otros. Dicho en palabras sencillas, como principio y salvo alguna excepción caracterizada, una misma cosa no ha de tener dos guardianes. Una excepción a esta limitación es la guarda compuesta, que, por caso, se da entre locador y locatario o en supuestos de derechos de uso, donde cada uno de los legitimados es guardián, en la medida de sus poderes y facultades, conformando un mosaico complejo de legitimación pasiva y de guardia. Consideramos que en estos supuestos podrían ser demandados ambos, a mérito del criterio de que la víctima no tiene por qué investigar la mecánica del accidente y, en todo caso, serán los co-legitimados quienes deberán argumentar y probar acerca del incumplimiento de qué deber o facultad ha provocado el daño lo que, en todo caso, incidirá sobre las relaciones internas del grupo codeudor.

Atento a lo expuesto podemos afirmar que, en el caso en estudio, tendremos al consorcio como guardián de la cosa que se encuentra, bajo su dirección y control y tendremos a los titulares de ls unidades funcionales como dueños de esa cosa.

La responsabilidad del art. 1758 y aquella del 1760 del CCyC 

La responsabilidad establecida por el artículo 1758 del CCyC, entre el dueño y el guardia de la cosa es concurrente, es decir que entre el consorcio como guardián y los propietarios de las distintas unidades funcionales, responden de esta manera, otra cuestión de vital importancia es determinar, que son las obligaciones concurrentes sus alcances legitimados pasivos y de esencial importancia para el tema que nos convoca la diferencia con las obligaciones solidarias, dado que muchos hechos dañosos que se producen en la propiedad horizontal son los contemplados en los extremos del art. 1760[8] y aquel el cual nos interesa es “si de una parte de un edificio cae una cosa” atento a que en la misma establece una solidaridad en la responsabilidad entre el Dueño y el Ocupante.

Entendemos que esto crea para los consorcios, propietarios, ocupantes y victimas una incertidumbre, dado que las obligaciones concurrentes tienen distintos requisitos y presupuestos que aquellas solidarias, y en materia del art. 1760, plantea la solidaridad del dueño y ocupante, no quedando en claro la participación del consorcio en este tipo de hecho dañoso.

El Código Civil y Comercial determina que la solidaridad no se presume en su art. 828; sólo ante disposiciones convencionales o legales expresas, dos o más sujetos responderán solidariamente por una deuda. Entonces, si un supuesto plantea la presencia de varios deudores, y no hay disposición que determine la solidaridad, la obligación es mancomunada (en la cual cada uno debe su parte), salvo que se determine que deben toda la misma prestación en razón de causas diferentes que generan las deudas (obligaciones concurrentes).

Las obligaciones concurrentes serán aquellas serán aquellas que varios deudores deben un mismo objeto, pero por causas diferentes, art. 850 del CCyC.

En esta figura la noción de causa se vincula a la noción del motivo por el cual se debe responder, más que al hecho de la naturaleza que genera la situación sometida al Derecho. La responsabilidad concurrente del dueño y guardián de la cosa, la “causa” de la reparación para los obligados es la misma, el hecho dañoso, pero el motivo por el cual cada uno responde es distinto sea por su calidad de dueño o por su calidad de guardián. De tal manera Silvestre[9] expone “la diferente razón o fundamento jurídico en virtud del cual cada deudor responde frente al acreedor único".

El Proyecto de 1998, había propuesto asimilar en sus efectos a las obligaciones concurrentes con las obligaciones solidarias en su art. 799, cuestión por la cual que hubiera zanjado la misma, las cuestiones interpretativas en el caso que nos convoca y las soluciones futuras.

De acuerdo a lo expuesto por el Dr. Marquez[10]. Las reglas para el funcionamiento de las obligaciones concurrentes, y que las distinguen con las obligaciones solidarias son las siguientes:

(i) El acreedor puede requerir el pago a todos o a cualquiera de los deudores, de manera simultánea o sucesiva, al igual que en las obligaciones solidarias (art. 833); (ii) el pago realizado por uno de los deudores extingue la obligación de los demás. Idéntico a las obligaciones solidarias (art. 835, inc. a). (iii) la dación en pago, la transacción, la novación y la compensación realizadas con uno de los deudores, en tanto satisfaga en forma total el interés del acreedor extinguen la obligación de los demás deudores, o la extinguen parcialmente en la medida de lo satisfecho. Igual solución para las solidarias (art. 835, inc. b); (iv) la confusión entre el acreedor y uno de los deudores concurrentes no extingue la deuda respecto a los demás deudores (la misma regla determina el artículo 835, inc. c para las obligaciones solidarias). (v) la renuncia del crédito a favor de uno de los deudores no extingue la deuda respecto de los otros deudores. 

Se marca aquí una diferencia con el efecto de la renuncia en las obligaciones solidarias, en las que sí produce la extinción (art. 835, inc. b). (vi) la prescripción cumplida, y la interrupción y suspensión de su curso no producen efectos expansivos a los demás obligados concurrentes. Creemos que éste es el aspecto más relevante de diferenciación con las obligaciones solidarias, en los que sí se producen dichos efectos (arts. 2540 y 2549); (vii) la mora de uno de los deudores concurrentes no produce efectos con respecto a los demás deudores; por ello la constitución en mora de uno de los deudores no afecta a los demás. El art. 833 determina que la mora de uno de los deudores solidarios perjudica a los demás; (viii) la sentencia dictada en un juicio en el que intervino uno de los deudores concurrentes no puede serle opuesta a quien no participó, pero sí puede invocarla, salvo que la resolución se funde en circunstancias personales del deudor que intervino. Igual solución se fija en las obligaciones solidarias (art. 832); (ix) la acción de contribución del deudor concurrente que pagó en contra de los demás se regla por las relaciones causales que originan la concurrencia. Idéntico en las obligaciones solidarias (art. 841).

 

Del repaso de las reglas inferimos que se ha adaptado un modelo no ortodoxo de obligaciones concurrentes, pues no sólo se propagan los efectos esenciales (posibilidad del acreedor de requerir el pago a cualquier deudor y extinción por el pago u otro modo extintivo realizado o relacionado con un deudor), sino que se aplican, además, ciertas reglas secundarias de las obligaciones solidarias (efectos de la sentencia y acción de contribución). En tanto se marcan diferencias nítidas en materia de prescripción (insistimos que creemos que es el punto central de las diferencias), renuncia al crédito y régimen de la mora.

En el campo de la responsabilidad civil es donde la categoría de obligaciones concurrentes tiene su mayor aplicación, algunos autores entienden que es el ámbito de nacimiento de las mismas, en cuanto se establece la responsabilidad integral de distintas personas por un mismo hecho y no se determina la solidaridad.

El art. 1751 expresa que, si existe una pluralidad de responsables, son deudores solidarios si la producción del daño proviene de una causa única, y son concurrentes si la pluralidad la responsabilidad deriva de causas distintas. El artículo se sitúa en la Sección 5 del Capítulo sobre responsabilidad civil, que regula la responsabilidad directa, esto es la causada por propios actos.

Es decir que en esta materia la responsabilidad entre el consorcio y los propietarios por guardián y dueño de la cosa que causa daños por el riesgo o vicio de la cosa y o por aquellas cosas que caen de un edificio, es directa, y no subsidiaria, como han propuesto algunos autores como el caso del Dr. Alterini, en el proyecto de reforma de 1998 en su art. ARTÍCULO 1989.- Responsabilidad de los propietarios. La sentencia que se pronuncia contra el consorcio tiene autoridad de cosa juzgada con relación a los propietarios. Los propietarios responden subsidiariamente por las deudas del consorcio en la extensión de sus alícuotas.

Es decir que primero responde el consorcio y si este no tiene patrimonio suficiente responderán cada uno de los propietarios, en la extensión de sus partes proporcionales.

Atento a lo expuesto y después de un meduloso estudio del tema tratado, los propietarios de las unidades funcionales y el consorcio como persona jurídica y guardián en los extremos del art. 1757 y 1758, responden de manera concurrente, por los daños causados por el riesgo o vicio de la cosa, entendemos que ambos responden con todo su patrimonio, atento a que no hay motivo alguno para desvirtuar tal afirmación, siendo la regla general, que las responsabilidades de ambos es directa, por la cual no es necesario excutir los bienes del consorcio en primer lugar y si quedará un remanente, será cobrado a los propietarios por sus partes proporcionales, tal extremo, atentaría con el principio resarcitorio del daño causado.

Con la modificación del código civil y comercial en materia de propiedad horizontal y la personería jurídica consorcio, entendemos que, la ambigüedad anterior a la reforma, en la cual se demandada al consorcio por una cuestión de economía procesal, debe ser reveía a tenor de los cambios en curso.

Dada la concurrencia de la responsabilidad, entre el dueño y guardián de la cosa, en este caso en particular, entendemos que al aplicarse los requisitos relativos a las obligaciones concurrentes, deben, intimarse al resarcimiento del daño no solo al guardián de la cosa sino también a los dueños de la misma, que en este caso, puede ser extenuante el reclamo para la víctima, atento a los alcances de la mora, la prescripción y de la sentencia en las obligaciones concurrentes, porque el no haber sido intimado podrá generar en estos extremos situaciones disvaliosas, para la víctima, cuestión esta que no sucede con las obligaciones solidarias.

Otra cuestión no menos importante es que debemos determinar el hecho dañoso para saber que norma aplicar, porque en los casos de que una cosa caiga de una parte de un edificio, los dueños y/o ocupantes de la misma responden solidariamente, cuestión que no menciona al guardián de la cosa, o debemos entender que cuando dice ocupantes, estamos ante, los guardianes de la cosa en ese momento, cuestión que si esa cosa cae, es responsabilidad del guardián dado el alcance del art. 1758 del CCyC, y esto implicaría, la aplicación de otras reglas para casos particulares, de hechos dañosos en los cuales se aplica la solidaridad, pero en otros no.

De tal manera entendemos que esto no hace a la seguridad jurídica tanto de las posibles partes intervinientes ni de los operadores del derecho de tener una regla clara ante el hecho acaecido, claramente como hemos expuesto en cuestiones tan sensibles como ser la mora, la prescripción y el proceso judicial, y la intervención de los distintos actores, que garanticen su derecho de defensa en juicio.

En cuanto a los sujetos pasivos establecidos por los arts.1758 y 1760 del CCyC serán el dueño y guardián de la cosa, siendo la letra “y” utilizada como conector de adición es decir que están unidos, cuestión ella que no significa que entre ellos puedan demostrar los eximentes expuestos en el artículo en estudio, en favor de uno y en detrimento de otro, así lo ha resuelto en innumerables situaciones los distintos tribunales provinciales y nacionales estableciendo “Que en los casos en que el dueño se desprende voluntariamente de la guarda de la cosa, aquel sólo puede liberarse si ésta fue usada contra el destino autorizado o el que regularmente sirve según su naturaleza, o contra la finalidad del desprendimiento”, ejemplo, en los supuestos en que ha intervenido en un accidente un vehículo dejado en un taller mecánico para su reparación, los tribunales han tenido especialmente en cuenta al momento de resolver la finalidad para la cual fue dejado en el taller y la de su uso por parte del tallerista. No obstante, existe coincidencia en que para que opere esta causal de liberación de responsabilidad es preciso que el uso de la cosa contra la voluntad del dueño o guardián no sea imputable a éste, quien debe obrar diligentemente. De lo contrario, el régimen de responsabilidad establecido por la ley sería de fácil frustración en perjuicio de la víctima que sufre el daño.

Cuestión ésta que hace imprescindible al momento del reclamo hacerlo tanto a uno como a otro, dada la concurrencia de la responsabilidad, y la posibilidad de defensa, distintos fallos han propuesto “Aun cuando uno de los intervinientes en el siniestro no haya sido citado al pleito, nada obsta para que su conducta sea juzgada a la luz de la relevancia que le asigna el segundo apartado del segundo párrafo del artículo 1.113 del Código Civil. Pero tal exculpación debe ser necesariamente total para liberar al demandado, ya que si la conducta del tercero ajeno a la litis, se convierte solo en una causa concurrente para el daño, el accionado cuyo obrar ha contribuido en forma parcial a la producción del mismo, no queda liberado por la responsabilidad que debe afrontar frente al actor y responde por las consecuencias dañosas ante la víctima, por el total de la pretensión ejercitada por ésta, sin perjuicio de las eventuales acciones de regreso que pudieran corresponderle contra dicho tercero en la medida de su responsabilidad” SUMARIO DE FALLO 21 de Junio de 2012 Id SAIJ: SUZ0020406.

En cuanto al sujeto pasivo, ante las cosas suspendidas o arrojadas que menciona el artículo 1760 del CCyC la acción no irá dirigida contra la persona jurídica del consorcio en forma autónoma, sino en carácter de solidaridad contra los propietarios u ocupantes del lugar.

El factor de atribución, este será objetivo y los eximentes de responsabilidad solo podrán articularse demostrando que el dueño y el guardián de la cosa no participaron en la producción del daño; si la cosa se “cae” sin ser arrojada (es decir, sin la intervención del hombre), el deber de reparación existirá igual, máxime teniendo en cuenta la presunción a favor de la víctima; quedando solo como medio de escape la demostración de que el evento dañoso provino de determinado autor.

En este último supuesto la legitimación activa se extiende, y se aplica como claramente establece la norma, la solidaridad.

Esto nos lleva a tener dos situaciones de hecho que previamente parecen similares, pero tienen resultados distintos, atento a que una es amplio por los casos que contempla, el riesgo o vicio de la cosa, y en el otro de más restringido atento a que el hecho dañoso se configura cuando la cosa “cae” de un edificio, sin la intervención del hombre, los eximentes de responsabilidad de acuerdo al caso serán aquellos propuestos en la responsabilidad objetiva, y los propios del art. 1758 del CCyC, y en el caso del art. 1760 del CCyC, se liberará demostrando únicamente que no participo en su producción, entendemos que este último caso es claramente una solución tuitiva para la victima que no puede determinar quién es el responsable del daño, es decir invierte la carga de la prueba.

La cuestión aquí está dada en el carácter de persona jurídica del consorcio y lo expuesto en el art. 143[11] en el cual establece que es una persona distinta a las personas que la componen, y que ante el caso expuesto responde por ser guardián o dueño y guardián de las cosas de su titularidad por los daños causados a terceros o a los propios consorcistas, los propietarios son los dueños de la cosa, y por tanto responsables directos de manera concurrente o solidaria según sea el caso, esto nos lleva a que deban ser intimados ambos como sujetos pasivos o los ocupantes de acuerdo a lo expuesto precedentemente.

Es cuanto menos preocupante que de acuerdo al hecho dañoso, la víctima se encuentre en mejor o peor posición, de acuerdo a las diferencias planteadas entre la responsabilidad concurrente y las solidarias, expuestas anteriormente.

Claramente la norma establece que la solidaridad se desprenderá de la convención o de la ley, y su interpretación es restrictiva, pero en el caso en estudio es perjudicial a la víctima.

Es obligación del administrador, representante del Consorcio, mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir (inc. h art. 2067 CCyC).

Ante el supuesto de reclamo jurisdiccional, entendemos que deberá hacerse contra el consorcio como persona jurídica y guardián de la cosa común, contra los propietarios y ocupantes según sea el caso y contra la aseguradora.

De lege ferenda proponemos una modificación legislativa en la redacción del art. 1758 del CCyC en materia de la responsabilidad, transformándola en solidaria, atento a que los casos de concurrencia en materia de propiedad horizontal afectarían los derechos de la víctima y la defensa de los propietarios.

Para mayor abundamiento sobre tales extremos tenemos la responsabilidad solidaria en materia de defensa del consumidor que a continuación abordamos brevemente.

Daño causado a los propietarios por el vicio de la cosa en la propiedad horizontal inmueble a estrenar 

Cierto es que en muchos supuestos en que la ley determina la solidaridad de varios deudores, no hay unidad de causa. La responsabilidad solidaria de todos los participantes en la cadena de producción y comercialización de productos peligrosos o viciosos, dispuesta por el art. 40 de la Ley Nº 24.240 de defensa de consumidores y usuarios, es un claro ejemplo, sin embargo, es aquí la ley la que determina un reforzamiento de las garantías de cobro para el damnificado, determinando la regla de la solidaridad, pese a que, conceptualmente, no existe una única "causa" de responder para cada uno de los obligados

Proyecto de Reforma octubre 2018 

Artículo (...) Sustitúyanse los arts. 1757 y 1758 CCYC por los siguientes:

Art. 1757. Hecho de las cosas. El dueño y el guardián son responsable solidaria por el daño causado por las cosas. Se considera guardián a quien ejerce, por sí o por terceros, el uso, la dirección y el control de la cosa, o a quien obtiene un provecho de ella. El dueño y el guardián no responden si prueban que la cosa fue usada en contra de su voluntad expresa o presunta y ello no les es imputable.

La responsabilidad es objetiva. No son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de técnicas de prevención.

 Art. 1758. Actividades especialmente riesgosas. Quien por sí o por terceros realiza, se sirve u obtiene provecho de una actividad especialmente riesgosa, por su naturaleza, por la naturaleza peligrosa de los medios empleados, o por las circunstancias de su realización, responde solidaria y objetivamente por los daños causados. Queda a salvo lo dispuesto por legislación especial.

No son eximentes la autorización administrativa para la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención.

Fundamento: Se propicia depurar y mejorar la redacción de estos dos artículos, que tratan de manera inconvenientemente amalgamada dos tipologías diferentes: los daños causados por el hecho de las cosas y por actividades riesgosas.

 

Conforme el criterio propuesto, el art. 1757 se dedica a daños causados por el hecho de la cosa y el art. 1758 a responsabilidad por actividades riesgosas.

Con relación a la responsabilidad por el hecho de las cosas:

a) Se habla de daño causado por las cosas, evitando la dicotomía terminológica que hoy se advierte, daño causado por el riesgo o vicio de la cosa, en el art. 1757 y daño causado por las cosas, art. 1758. Esto último ha dado lugar a interpretaciones disímiles, alguna de las cuales sostienen, con alcances no coincidentes que se trataría de dos tipologías diferentes, lo cual convierte al sistema en algo kafkiano.

La locución daño causado por la cosa engloba por su amplitud a todo supuesto en el cual ésta interviene activamente en la producción del menoscabo. Abarca, de tal modo, tanto al riesgo de la cosa como al vicio de la misma.

b) Se establece la regla de solidaridad pasiva, en armonía plena con la solución normativa que consagra el art. 40 de la ley de defensa del consumidor. Debe tenerse en cuenta que nada impide que ambas normas puedan concurrir en un supuesto de dañosidad y no parece lógico que algunos respondan solidariamente (fabricante, vendedor, importador) y otros concurrentemente (dueño o guardián).

La responsabilidad concurrente (y no solidaria) es un resabio del art. 1113 del código anterior (t.o. ley 17.711), que tenía una redacción defectuosa (hablaba de la responsabilidad del dueño “o” del guardián). La idea de concurrencia permitió una responsabilidad in totum de ambos legitimados, pero fue una solución de “emergencia”. Lo lógico es la solidaridad, pues la causa de ambas obligaciones en la misma: el hecho de la cosa (argum. art. 850 a contrario sensu).

c) La eximente basada en el uso de la cosa contra la voluntad expresa o presunta del dueño o guardián rige siempre que dicho uso no le sea imputable a estos últimos. Si hay, por ejemplo, culpa en ello, la eximente no funciona. La doctrina argentina absolutamente dominante ha propiciado esta idea, pues una interpretación amplia desvirtúa el sistema de responsabilidad objetiva implementado para proteger a la víctima.

Con relación a la responsabilidad por actividades riesgosas:

Se propicia exigir que la actividad sea “especialmente” riesgosa (o particularmente riesgosa) para quedar atrapada en este estándar normativo. Es un criterio aparentemente más restrictivo, que responde a la tendencia dominante en el derecho comparado. Aún en países, como Italia (Código Civil, art. 2050) que no contienen una denominación restrictiva, doctrina y jurisprudencia han sido categóricas en tal sentido a la hora de exigir un riesgo ciertamente cualificado. Era la solución propuesta por el Proyecto de 1998.

Especialmente significa conforma el diccionario de la Real Academia Española “de manera especial”.

“Especial”, significa: “Singular o particular, que se diferencia de lo común o general”, “Muy adecuado o propio para algún efecto”, “Que está por encima de lo normal o habitual por significativo o estimado”

 

De otro modo, por vía de construcciones laxas, se corre el riesgo de que todo termine siendo actividad riesgosa, con grave tergiversación del sistema de responsabilidad.

Se propicia la regla de solidaridad con idéntico fundamento al supuesto anterior: armonizar plenamente esta responsabilidad con la establecida en el art. 40 de la Ley Nº 24.240 y con sus principales aplicaciones específicas (arts. 1760 a 1762, daño ambiental, etcétera).

Artículo (…)

Sustitúyase el art. 1763 CCYC por el siguiente:

Art. 1763: Responsabilidad de la persona jurídica. La persona jurídica responde objetivamente por los daños que causen quienes las dirigen o administran en ejercicio o con ocasión de sus funciones.

Fundamento: Se precisa el carácter indudablemente objetivo que tiene esta responsabilidad, soslayado en el texto vigente, aspecto que tiene importancia para evitar que se sostenga que se aplica la regla residual de responsabilidad subjetiva que establece el art. 1721.

Conclusiones 

- Desde la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial, el Consorcio de propietarios de una propiedad horizontal o de una propiedad horizontal especial, es una persona jurídica distinta de las personas que lo conforman.

- En materia de propiedad horizontal existen dos momentos de hecho distintos, previa a la afectación jurídica del inmueble construido al derecho real de propiedad horizontal y posterior a su afectación, razón por la cual variara las soluciones propuestas ante un hecho dañoso.

- En la propiedad horizontal legalmente constituida, es decir una vez redactado por escritura pública e inscripto el Reglamento de Propiedad Horizontal en el Registro de la Propiedad Inmueble, existen partes privativas y comunes propiedad de los consorcistas, y cosas que pertenecen al consorcio que conforman su patrimonio.

- La responsabilidad sobre los daños causados por las cosas y partes comunes a terceros y/o propios consorcistas es objetiva, el consorcio responde en este extremo como guardián de la cosa riesgosa, el inmueble construido y los consorcistas responden como dueños de la cosa.

- Por los daños causados por las cosas titularidad del consorcio responde por su doble rol de dueño y guardián de la cosa.

- Los daños causados por el riesgo o vicio de la cosa la responsabilidad es concurrente entre el dueño y guardián de la cosa, y se aplican los caracteres propios de dicha responsabilidad.

- Para los casos en que el daño se produzca porque una cosa cae de una parte de un edificio, serán los dueños y ocupantes responsables solidariamente.

- El riesgo creado por la cosa se regula con los alcances del art. 1757 y 1758 del CCyC.

- La responsabilidad concurrente y la responsabilidad objetiva difieren entre sí, en materia de mora y prescripción, cuestiones que debemos saber que ha producido el hecho dañoso para la aplicación de la norma específica.

- Dado que la sentencia judicial no es oponible a aquel que no ha participado en el juicio, en el caso del consorcio como guardia y los propietarios como dueños de la cosa, atento a la modificación del art. 2044 del CCyC, deben ser todos demandados, en ambos supuestos de responsabilidad, concurrente o solidaria.

- Tanto el dueño como guardián de la cosa, establecido en los artículos 1757 y 1758 como el dueño y ocupante del art. 1760 responden con todo su patrimonio, con los límites que surjan del reglamento de propiedad horizontal.

- De acuerdo a que la responsabilidad solidaria no se presume y debe surgir expresamente, de la convención o de la ley, entendemos que, no, ayuda a la seguridad jurídica, tener dos normas de responsabilidad objetiva por daños con las cosas, en las cuales se responda de distinta manera, para ello de lege ferenda proponemos a futuro la modificación del art. 1758, estableciendo la responsabilidad solidaria, entre el dueño y guardián de la cosa, más favorable a la víctima, abonando a La función de garantía y El interés común subyacente.

Notas 

[1] Código Civil y Comercial Infojus 2017 ARTÍCULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.
[2] Código Civil y Comercial Infojus 2017 ARTÍCULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla.
[3] Código Civil y Comercial de la Nación, Infojus Artículo 2044. Consorcio El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmo
[4] Código Civil y Comercial de la Nación, Infojus Artículo 151. Nombre La persona jurídica debe tener un nombre que la identifique como tal, con el aditamento indicativo de la forma jurídica adoptada. La persona jurídica en liquidación debe aclarar esta circunstancia en la utilización de su nombre.
El nombre debe satisfacer recaudos de veracidad, novedad y aptitud distintiva, tanto respecto de otros nombres, como de marcas, nombres de fantasía u otras formas de referencia a bienes o servicios, se relacionen o no con el objeto de la persona jurídica.
No puede contener términos o expresiones contrarios a la ley, el orden público o las buenas costumbres ni inducir a error sobre la clase u objeto de la persona jurídica. La inclusión en el nombre de la persona jurídica del nombre de personas humanas requiere la conformidad de éstas, que se presume si son miembros. Sus herederos pueden oponerse a la continuación del uso, si acreditan perjuicios materiales o morales.
[5] Proyecto de Reforma Código Civil y Comercial 1998, artículo 1980: Patrimonio: el patrimonio del consorcio se integra, con el fondo de reserva, otras recaudaciones, los créditos contra los consortes o terceros, las unidades funcionales que se le asignan, o adquiera en el inmueble, y en general las cosas y bienes afectados en su beneficio dentro de los fines que justifican su existencia.
[6] Código Civil y Comercial de la Nación, infojus Artículo 2085. Transmisión de unidades El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones, pero no impedir la libre transmisión y consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativa
[7] Codigo Civil y Comercial infojus 2017 ARTÍCULO 1758.- Sujetos responsables. El dueño y el guardián son responsables concurrentes del daño causado por las cosas. Se considera guardián a quien ejerce, por sí o por terceros, el uso, la dirección y el control de la cosa, o a quien obtiene un provecho de ella. El dueño y el guardián no responden si prueban que la cosa fue usada en contra de su voluntad expresa o presunta.
[8] Código Civil y Comercial Infojus 2017 ARTÍCULO 1760.- Cosa suspendida o arrojada. Si de una parte de un edificio cae una cosa, o si ésta es arrojada, los dueños y ocupantes de dicha parte responden solidariamente por el daño que cause. Sólo se libera quien demuestre que no participó en su producción.
[9] Silvestre, Norma Olga, "Las obligaciones concurrentes y su aplicación en el derecho de daños", Revista de Derecho de Daños, 2012-3
[10] Marquez, Jose Fernando Las obligaciones concurrentes. La recepción en el Código Civil y Comercial y su aplicación en la responsabilidad civil, RCyS2015-IV, 58
[11] Código Civil y Comercial Infojus 2017 ARTÍCULO 143.- Personalidad diferenciada. La persona jurídica tiene una personalidad distinta de la de sus miembros. Los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica, excepto en los supuestos que expresamente se prevén en este Título y lo que disponga la ley especial.