I. Introducción 

En el presente trabajo, se realizará un breve análisis de las normas que regulan la Protección de la Vivienda en el Código Civil y Comercial, destacando las características novedosas respecto del anterior régimen.[1]

II. Protección de la vivienda 

El legislador, consideramos, ha tenido muy en cuenta lo que establecía el proyecto de reforma del Código Civil del año 1998 que en el texto aprobado por la Cámara de Diputados incorporaba la protección de la vivienda en el Libro Segundo. De la parte general, Título III. Del patrimonio., Capítulo III. Vivienda protegida, arts. 236 a 249.[2]

En el nuevo código se hace referencia específicamente a la Vivienda en Título III – Bienes-Capítulo 3 - Vivienda”, desde el art. 244 al 256. También se hace referencia a la vivienda y a la protección de la misma, en muchos otros artículos del Cód. Civ. y Com., en especial en los capítulos referidos a las relaciones de familia y sucesiones.

Respecto al Código de Vélez Sarsfield y a la Ley de Bien de Familia n°14.394, el código vigente contiene varias novedades entre las que podemos citar las siguientes:

1°) Puede haber afectaciones parciales: En lo referido a la afectación de un bien al régimen de protección, prevé que se podría realizar por una parte del valor del inmueble destinado solo a la vivienda, mientras que en el artículo 34 de la ley 14394 se refiere al inmueble “cuyo valor no exceda las necesidades de sustento y vivienda de su familia”

2°) Pueden existir diferentes protecciones sobre un mismo bien. Es decir, que el nuevo régimen no excluye la protección concedida por otras disposiciones legales. Como por ejemplo, la protección concedida por el régimen patrimonial del matrimonio o de las uniones convivenciales.

A modo de ejemplo, el artículo 456, el cual establece que ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede demandar la anulación del acto o la restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de seis (6) meses de haberlo conocido, pero no más allá de seis (6) meses de la extinción del régimen matrimonial. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro.

Asimismo, el art. 522, titulado “Protección de la vivienda familiar”, sostiene que ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposición del bien si fuera prescindible y el interés familiar no resulta comprometido. Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de seis (6) meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la convivencia. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después del inicio de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.

3°) El régimen de prioridades se establece siguiendo las normas registrales, ello conlleva a la que se admita la retroprioriad registral, en tanto se remite a las normas de la Ley registral nacional N° 17.801 que así lo autorizan.

En efecto el art. 244 establece que “puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales. La afectación se inscribe en el registro de la propiedad inmueble según las formas previstas en las reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las normas contenidas en la ley nacional del registro inmobiliario”

El régimen de afectación sigue siendo optativo para el titular del dominio conforme lo dispuesto por el art. 245. Entendemos que se deberán rechazar pedidos de afectación provenientes del cónyuge, aun con sociedad conyugal no disuelta, por tratarse de un acto espontáneo del propietario. También se pueden realizar por actos de última voluntad.

4) Los Beneficiarios, Con respecto a los beneficiarios el nuevo régimen incluye a los convivientes atendiendo a la realidad que nos toca, distinta a la que existía en el año 1954 cuando se dictó la ley de bien de familia, y a numerosos planteos judiciales reclamando el reconocimiento como beneficiario a los concubinos.

En este supuesto, se contempla una situación no tenida en cuenta en el régimen actual, (Ley14.394) que da lugar a muchos planteos judiciales para el reconocimiento como beneficiario a quien ha acompañado toda una vida al instituyente titular del inmueble.

Por otra parte, se cumple con el mandato de no discriminar entre familias matrimoniales y extramatrimoniales.

Al respecto el art. 246, establece: “Son beneficiarios de la afectación:

a) el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;

b) en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente.”

5) La sustitución: Otra gran novedad que no se encuentra contemplada en el régimen actual es la sustitución del bien de familia, que en el anteproyecto lo establece en el Artículo 248, denominándolo Subrogación real y textualmente dice: “La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización.”

En este aspecto se sigue a lo establecido en el proyecto del año 1998, que también admitía la subrogación real, en su art. 241 decía: “Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada, o a los importes que la substituyen en concepto de indemnización en caso de expropiación por un lapso de seis meses de percibida. En caso de enajenación del inmueble afectado, su precio es inembargable por el lapso de tres meses si en la escritura traslativa de dominio se deja constancia de que la venta se realiza para adquirir otro inmueble que reúna las mismas o similares condiciones con igual finalidad.”

Estimamos que resulta más conveniente a los efectos prácticos la redacción del art. 241 del anteproyecto de 1998, por que contempla y es más explicativo, de las situaciones que se dan en la realidad.

Cabe señalar que este tema en particular, dio lugar a numerosos fallos emblemáticos en los que se admitió la sustitución y, en otros, no se hizo lugar a la misma.

Entre los que admitieron la sustitución podemos citar el más emblemático de ellos que el caso Kipperband [3], con un excelente voto de la Dra. Graciela Medina; el caso Botto [4] de la ciudad de Rosario, también de esa jurisdicción, el caso Gil [5].

Entre los que denegaron la sustitución se puede mencionar, el caso Veronese [6] Claudia de Santa Fe y, en la Provincia de Entre Ríos, el caso Smoldone Rodríguez Rovira [7].

6) La constitución del bien por una persona sola y por personas no unidas por lazos de parentesco. Entendemos que al no hacer referencia a la familia, ni exigir la acreditación del vínculo como lo hace el art. 36 y 43 de la ley 14.394, se autoriza la afectación a este régimen de protección de la vivienda a favor del titular de dominio sin familia, atendiendo así a una situación, cada vez más frecuente en las ciudades, de las personas que viven solas sin un grupo familiar.

Es una realidad que no se puede negar porque hay muchas personas que están solas, por las circunstancias de la vida, o porque así lo han decidido. El periodo de la vida humana se ha extendido y las crisis matrimoniales también, de tal manera, existe una enorme constelación de personas solas, solteros, viudos, separados, personas de edad avanzada etc., que no tienen parientes o si los tienen, no cultivan con ellos los vínculos de parentesco, cariño o amistad. Frente a estos nuevos paradigmas y sin perjuicio de amparar la familia tradicional, la protección se extiende a la vivienda, considerando los derechos de la persona humana tenga o no familia. [8]

Sobre este tema en las XX Jornadas Nacionales de Derecho civil (Buenos Aires, 2005), Comisión de Derechos Reales “Protección Jurídica de la vivienda”, en sus conclusiones se estableció lo siguiente de lege data 1º: La persona humana como titular de la protección de la vivienda. La protección constitucional de la vivienda (art 14 bis de la Constitución Nacional; art. 25, ap. 1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos; art. 14 ap. 1º del Pacto Internacional de los Derechos Económicos, Sociales y Culturales), beneficia no sólo a la familia sino a la persona humana en su individualidad. El régimen tuitivo de la Ley 14.394 (arts. 34 a 50), debe ser interpretado sistemáticamente con las directivas de la Constitución y de los Tratados de Derechos Humanos de rango constitucional (art 75 inc. 22 C.N.). Así alcanza la protección tanto a la vivienda individual como a la vivienda familiar”. [9]

También se permite la afectación a este régimen, si el inmueble está en condominio, por todos los condóminos aunque no sean parientes ni cónyuges.

 

Así mismo, puede afectarse el inmueble por actos de última voluntad como lo establece actualmente el art. 44 Ley 14.394.

En efecto el art. 245, establece: “Legitimados. La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente. La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juez debe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.”

7) Afectación por decisión judicial. Esta situación puede darse en dos supuestos, uno es el juicio de divorcio en la resolución que atribuye la vivienda o cuando se concluye la convivencia, a pedido de parte, y si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida.

Esta prevista en el tercer párrafo del art. 245 que dice: “La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio o en el que resuelve las cuestiones relativas a la conclusión de la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida”

8) Efectos de la afectación. El efecto principal sigue siendo el mismo que en el actual régimen, es que la vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción.

Pero la novedad la encontramos entre los créditos por los cuales se puede pedir la ejecución, ya que se determina la inoponibilidad de la afectación, en los incisos b, c, d y e del artículo 249, respecto de:

b) de las obligaciones por expensas comunes y por impuestos, tasas o contribuciones que graven directamente al inmueble;

c) obligaciones con garantía real sobre el inmueble, constituida de conformidad a lo previsto en el artículo siguiente;

d) obligaciones que tienen origen en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda;

e) obligaciones alimentarias a cargo del titular a favor de sus hijos menores de edad, incapaces, o con capacidad restringida.

En este aspecto también se resuelven problemas que han dado lugar diversas posiciones en doctrina, como es la quiebra o concurso del constituyente, adoptándose el criterio según el cual el activo liquidado pertenece sólo a los acreedores anteriores a la afectación, y si hay remanente se entrega al propietario.

Así, en el artículo 249 in fine se establece: “En el proceso concursal, la ejecución de la vivienda solo puede ser solicitada por los acreedores enumerados en este artículo; cesa el derecho a la ejecución con el pago de sus créditos. Si el inmueble se subasta y queda remanente, se entrega al propietario del inmueble”.

 

9) Transmisión, desafectación y cancelación. En relación a la transmisión de la vivienda, desafectación y cancelación de la inscripción, entre lo novedoso debemos resaltar que se requiere para ambos trámites la conformidad del conviviente, otorgándole una importancia a este que no la tiene en el régimen actual.

Esto surge de los artículos 250 y 255, que a continuación se transcriben:

Art. 250.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble afectado no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias. Si el constituyente está casado o vive en unión convivencial inscripta, el inmueble no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.

Art. 255.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden:

a) a solicitud del constituyente; si está casado o vive en unión convivencial inscripta se requiere el asentimiento del cónyuge o del conviviente; si éste se opone, falta, es incapaz o tiene capacidad restringida, la desafectación debe ser autorizada judicialmente;

b) a solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, excepto que medie disconformidad del cónyuge supérstite, del conviviente inscripto, o existan beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, caso en el cual el juez debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de éstos;

c) a requerimiento de la mayoría de los condóminos computada en proporción a sus respectivas partes indivisas, con los mismos límites expresados en el inciso anterior;

d) a instancia de cualquier interesado o de oficio, si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios;

e) en caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo, con los límites indicados en el artículo 249.

10) Gratuidad en el trámite. Si bien esto ya está establecido en el régimen actual[10], no está demás resaltarlo, y además en el anteproyecto se fijan los topes de los honorarios en caso que el ciudadano haya requerido asistencia de un profesional del derecho (1%), y en los juicios de transmisión hereditaria, concursos preventivos y quiebra (3%) de la valuación fiscal.

Esta dispuesto en los arts. 253 y 254, que a continuación se transcriben:

Art. 253.- Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar asesoramiento y colaboración gratuitos a los interesados a fin de concretar los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.

Art. 254.- Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto el uno (1) por ciento de la valuación fiscal. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos preventivos y quiebras, los honorarios no pueden exceder del tres (3) por ciento de la valuación fiscal.

 

También en el libro segundo de las relaciones familiares, en el título tercero, referido a las uniones convivenciales, la vivienda se protege de diferente manera.

En ese sentido, el a art. 522, referido a la “ Protección de la vivienda familiar” establece, que si la unión convivencial ha sido inscripta, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda. El juez puede autorizar la disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido.

Si no media esa autorización, el que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto dentro del plazo de caducidad de seis (6) meses de haberlo conocido, y siempre que continuase la convivencia.

La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial, excepto que hayan sido contraídas por ambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro. (Art. 522, tercer párr.)

El inmueble que ha sido sede de la familia puede ser atribuido a uno de los convivientes, normalmente, el más débil, según el artículo 526, en los siguientes supuestos: a) si tiene a su cargo el cuidado de hijos menores de edad, con capacidad restringida, o con discapacidad; b) si acredita la extrema necesidad de una vivienda y la imposibilidad de procurársela en forma inmediata.

En este caso, el juez debe fijar el plazo de la atribución. El plazo no puede ser mayor al que hubiera durado la convivencia, con un máximo de dos (2) años a contar desde que se produjo el cese de la convivencia.

A petición de parte interesada, el juez puede establecer: una renta compensatoria por el uso del inmueble a favor del conviviente a quien no se atribuye la vivienda; que el inmueble no sea enajenado durante el plazo previsto sin el acuerdo expreso de ambos; que el inmueble en condominio de los convivientes no sea partido ni liquidado. La decisión produce efectos frente a terceros a partir de su inscripción registral. (Art. 526 tercer párr.)

Si el inmueble sede de la unión convivencial fuese alquilado, se autoriza al conviviente no locatario a continuar en la locación hasta su vencimiento. (Art. 526 cuarto párr.)

En el caso de fallecimiento de uno de los convivientes, si el supérstite carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que le aseguren el acceso a una vivienda, puede invocar el derecho real de habitación gratuito por el plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encuentre en condominio con terceros. Este derecho se extingue si el supérstite conforma una nueva unión convivencial, contrae matrimonio o adquiere una vivienda habitable o bienes suficientes para acceder a una. (Art. 527)

De este modo, el conviviente tiene protegida la vivienda, pero su derecho es más débil que el derecho real de habitación gratuito reconocido al cónyuge supérstite, distinción que encuentra su justificación en la ya mencionada necesidad de compatibilizar la autonomía de la voluntad con el deber de solidaridad familiar.

Por nuestra parte, entendemos que se contempla una situación no tenida en cuenta en el régimen del bien de familia (ley14.394) que ha dado lugar a muchos planteos judiciales para el reconocimiento como beneficiario a quien ha acompañado toda una vida al instituyente titular del inmueble y que al momento de este fallecer puede ser desalojada.

Por otra parte se cumple con el mandato de no discriminar entre familias matrimoniales y extramatrimoniales.

Consideramos que no existen limitaciones en cuanto a la cantidad de miembros por los que puede estar constituida la familia, ya que no son conjunciones copulativas sino disyuntivas, las que vinculan las enunciaciones de los distintos tipos de miembros de la familia. Conclusión de esto es que bastará la presencia del cónyuge o de algunos de los parientes mencionados por la norma para que se reúna el requisito del artículo, a fin de que el propietario pueda afectar el bien.

Sobre este tema en las XX Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Buenos Aires, 2005), Comisión de Derechos Reales “Protección Jurídica de la vivienda”, en sus conclusiones se estableció lo siguiente de lege data 1º: La persona humana como titular de la protección de la vivienda. La protección constitucional de la vivienda (art 14 bis de la Constitución Nacional; artículo 25, ap. 1 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos; artículo 14 ap. 1º del Pacto Internacional de los Derechos Económicos , Sociales y Culturales), beneficia no sólo a la familia sino a la persona humana en su individualidad. El régimen tuitivo de la ley 14.394 (arts. 34 a 50), debe ser interpretado sistemáticamente con las directivas de la Constitución y de los Tratados de Derechos Humanos de rango constitucional (art 75 inc. 22 C.N.). Así alcanza la protección tanto a la vivienda individual como a la vivienda familiar”.[11]

III. Reflexiones finales 

Del breve análisis formulado permite concluir que en el nuevo régimen se ha tratado de modernizar la protección de la vivienda teniendo en cuenta, muy especialmente, los vacíos que tiene el régimen del bien de familia establecido por ley 14.394 , los cuales han dado lugar a numerosos planteos judiciales, como lo es el de admitir beneficiarios del régimen a los convivientes - que se encuentren registrados –, requerir el consentimiento de éstos para la transmisión del inmueble afectado, la desafectación y la cancelación de la inscripción, y el tema de la subrogación real del bien por otro adquirido con posterioridad.

Además, al no hacer referencia a la familia, ni exigir la acreditación del vínculo como lo hace el art. 36 y 43 de la ley 14.394, consideramos, se autoriza la afectación a este régimen de protección de la vivienda a favor del titular de dominio sin familia, atendiendo así a una situación, cada vez más frecuente, de las personas que viven solas sin un grupo familiar.

Por otra parte, en las provincias de nuestro hermoso país se debería dar una mayor difusión de este régimen especial de protección, porque es muy común escuchar en tribunales al ciudadano común en instancias que se va a proceder al desalojo de su vivienda para su posterior remate, el total desconocimiento de estos sistemas protectorios de la vivienda.

 

Notas 

[1] Véase, Pandiella Molina, J.C. "Bien de familia y subrogación", en Revista de Derecho Privado y Comunitario - 2011-1, editorial Rubinzal- Culzoni; "La protección de la vivienda en el proyecto" publicado en revista mensual de Derecho de Familia y de las Personas, año 4, número 6, Julio 2012, Edición Especial Análisis del Proyecto de Código Civil y Com. de la Nación, editorial La Ley, Buenos Aires
[2] Artículo 236.- Alcance. Puede afectarse al régimen previsto en este Capítulo, a un inmueble destinado a vivienda, por su totalidad o hasta una parte de su valor. Esta protección no excluye la concedida por otras disposiciones legales. El valor del inmueble o la proporción del mismo afectada no puede exceder las necesidades de vivienda de los beneficiarios, conforme establezcan las reglamentaciones locales.
Artículo 237.- Oponibilidad. La afectación produce efectos a partir de su inscripción en el registro de la propiedad inmueble que corresponda, la que debe hacerse de acuerdo a las reglamentaciones locales.
Artículo 238.- Legitimados. La afectación puede ser rogada por el titular registral; si los titulares son varios deben solicitarla unánimemente. La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en tal caso, el Juez debe disponer la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público o de oficio si hay beneficiarios incapaces.
Artículo 239.- Beneficiarios. Son beneficiarios de la afectación, el propietario constituyente, su cónyuge, sus ascendientes o descendientes por naturaleza o por adopción; y en defecto de ellos pueden serlo sus parientes colaterales, hasta el tercer grado inclusive de consanguinidad, que convivan con el constituyente. Los beneficiarios no pueden afectar otro inmueble como vivienda protegida.
Artículo 240.- Habitación efectiva. Para hacer la afectación deben habitar el inmueble alguno de los constituyentes y todos los beneficiarios; y para que sus efectos subsistan frente a terceros, si los beneficiarios son varios, basta con que lo haga uno de ellos, salvo que el inmueble exceda el valor respectivo previsto por la reglamentación conforme a lo dispuesto en el artículo 236.
Artículo 241.- Subrogación real. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada, o a los importes que la substituyen en concepto de indemnización en caso de expropiación por un lapso de seis meses de percibida. En caso de enajenación del inmueble afectado, su precio es inembargable por el lapso de tres meses si en la escritura traslativa de dominio se deja constancia de que la venta se realiza para adquirir otro inmueble que reúna las mismas o similares condiciones con igual finalidad.
Artículo 242.- Efecto principal de la afectación. La vivienda afectada no es susceptible de ejecución por deudas posteriores a su inscripción. Sólo se puede requerir su ejecución por: a) Obligaciones del titular anteriores a la inscripción. b) Impuestos, tasas o contribuciones que graven directamente al inmueble, y expensas comunes. c) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble constituidas de conformidad a lo previsto en el Artículo siguiente. d) Obligaciones causadas en construcciones u otras mejoras realizadas en la vivienda. f) Obligaciones alimentarias a cargo del titular. g) Obligaciones por daños causados por la comisión de delitos dolosos. Si hay concurso, la ejecución de la vivienda puede ser solicitada y beneficia exclusivamente a los acreedores enumerados en este Artículo. El remanente de la ejecución se entrega al propietario.
Artículo 243.- Transmisión de la vivienda afectada. El inmueble no puede ser objeto de legados o mejoras testamentarias. Si el constituyente está casado, no puede ser transmitido ni gravado sin la conformidad del cónyuge; si éste se opone, falta o es incapaz, la transmisión o gravamen deben ser autorizados judicialmente.
Artículo 244.- Frutos. Son embargables y ejecutables los frutos que produce el inmueble si no son indispensables para satisfacer las necesidades de los beneficiarios.
Artículo 245.- Créditos fiscales. La vivienda afectada está exenta del impuesto a la transmisión gratuita por causa de muerte en todo el territorio de la Nación, si ella se opera a favor de las personas mencionadas en el artículo 238, y no es desafectada en los cinco (5) años posteriores a la transmisión. Los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción de la afectación, están exentos de impuestos y tasas.
Artículo 246.- Deberes de la autoridad de aplicación. La autoridad administrativa debe prestar gratuitamente a los interesados el asesoramiento y la colaboración necesarios para la realización de los trámites relacionados con la constitución, inscripción y cancelación de esta afectación.
Artículo 247.- Honorarios. Si a solicitud de los interesados, en los trámites de constitución intervienen profesionales, sus honorarios no pueden exceder en conjunto del uno (1) por ciento de la valuación fiscal. En los juicios referentes a la transmisión hereditaria de la vivienda afectada y en los concursos, los honorarios no pueden exceder del tres (3) por ciento de la valuación fiscal.
Artículo 248.- Desafectación y cancelación de la inscripción. La desafectación y la cancelación de la inscripción proceden: a) A solicitud del constituyente; si está casado se requiere el asentimiento del cónyuge; si éste se opone, falta o es incapaz, la desafectación debe ser autorizada judicialmente. b) A solicitud de la mayoría de los herederos, si la constitución se dispuso por acto de última voluntad, salvo que medie disconformidad del cónyuge supérstite o existan incapaces, caso en el cual el Juez de la sucesión debe resolver lo que sea más conveniente para el interés de los beneficiarios. c) A requerimiento de la mayoría de los copartícipes, si hay condominio, computada en proporción a sus respectivas alícuotas. d) A instancia de cualquier interesado si no subsisten los recaudos previstos en este Capítulo, o fallecen el constituyente y todos los beneficiarios. j) En caso de expropiación, reivindicación o ejecución autorizada por este Capítulo.
Artículo 249.- Inmueble rural. Las disposiciones de este Capítulo son aplicables al inmueble rural que no exceda de la unidad económica, de acuerdo con lo que establezcan las reglamentaciones locales.
[3] Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de San Isidro, sala I, “Kipperband, Jacobo c. Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires”, 03/02/1997.
[4] Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala I, 15/10/2002, “Botto, Dardo S. y otra”, Litoral 2003(febrero), 115, Cita Online: AR/JUR/2588/2002.
[5] Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Rosario, sala I, 11/06/2003, “Gil, Jorge A. s/ Recurso de recalificación”, DJ 2004-1, 887 - LLLitoral 2004 (marzo), 127, con nota de Nelson G. A. Cossari; DJ 2004-2, 1110, con nota de Nelson G. A. Cossari; Cita Online: AR/JUR/4027/2003.
[6] Veronese, Claudia M. c. Record Publicistas S.R.L. s/quiebra, Publicado en: LLLitoral 2007 (junio), 575 - Cita Online: AR/JUR/788/2007.
[7] Cámara De Apelaciones Civil Comercial, Concordia, Entre Ríos Sala 02, “Smaldone Rodríguez Rovira – Comercial Portnoy – Concurso Preventivo s/ incidente de levantamiento de embargo”, Interlocutorio del 9 de Noviembre de 1993.
[8] Fazio de Bello, M. y Martínez, N, (2009); Bien de familia. Buenos Aires: La Ley, p.155
[9]Fazio de Bello, M. y Martínez, N.; ob. citada, p.108.
[10] Artículo 46 (Ley 14394). - Todos los trámites y actos vinculados a la constitución e inscripción del "bien de familia" estarán exentos del impuesto de sellos, de derecho de oficina y de las tasas correspondientes al Registro de la propiedad tanto nacionales como provinciales.
[11] Fazio de Bello, M. y Martínez, N; ob. cit., p.108.