FRAUDE INMOBILIARIO. Utilización de la Inscripción Registral.
Presentación de la propuesta.
Prosiguiendo el camino que me señaló la “experiencia registral” de mas de tres décadas, frente a la injusticia, el menoscabo y la inestabilidad del Derecho que sufre el “vero domino” cuando la inscripción registral de su legítimo derecho, es cancelada o afectada por un “asiento viciado” producido por documento apócrifo, ilegal y falsificado, preparado con toda la “apariencia legítima” para efectivamente producir “fraude inmobiliario”, -con o sin complicidad de un agente del Registro- luego de décadas de falta de “respuesta del mismo Registro”, en tiempos donde el Registro debe tener una postura proactiva en la comunidad a la que sirve, pusimos en ejecución la idea.-
Ella puramente dirigida al “asiento registral viciado” no al valor “pseudo sustantivo” del documento que lo provocó el cual tiene su “ámbito” de tratamiento (civil o penal). La finalidad es volver la “vigencia” a la “inscripción” cancelada o afectada por el “asiento viciado” provocado por el “documento ilegal”. Esto sobre la base de un “debido procedimiento administrativo registral”. Que recoja objetivamente las pruebas INDUBITADAS que en nuestros días, todo procedimiento administrativo permite y procura en el Estado de Derecho.-
Un trámite en el Registro y con la ineludible presencia de todos los involucrados en el caso. Abriendo el Registro un obligatorio TRAMITE ESCRITO en el cual se recoja toda la prueba conducente al “esclarecimiento” de la regularidad o irregularidad del “asiento registral”. Con la INELUDIBLE notificación y participación del “afectado", el “titular del derecho que resulta de ese asiento viciado”, el funcionario que autorizó el “documento” que provoca la “crisis”, cuantas más “constancias y competencias corresponda” según el caso (ej. Registro de las Personas, Colegios Profesionales, etc.).
Todo el procedimiento conducido e impulsado obligatoriamente por una sección de profesionales registradores especializados precisamente en actuaciones sumariales y de profundización de la calificación registral.-
Cerrado el procedimiento el Director del Registro de la Propiedad Inmueble debe dictar resolución fundada que contenga perfectamente re-calificada la inscripción o asiento en crisis. Y, luego de notificada esa medida de autoridad a cada partícipe enunciado, tener éstos abierta la INELUDIBLE salvaguarda Judicial, revisora de cuanto se actúe disponga y la resolución adoptada.-
Se ejecuta el resolutorio, como en toda actuación administrativa. Si se apela ante la Justicia competente, se toma nota de ello y se “previene” la existencia del caso y el estado del trámite a todo tercero interesado, ínterin la Instancia Judicial decide. Sea mantener el pronunciamiento registral respecto del “asiento viciado” o su rectificación.
Causa de la problemática y la anomía
Hoy el valor económico y la importancia del dominio de inmuebles hace realidad en diferentes países y continentes, la existencia del “fraude inmobiliario”, como una modalidad típica de la estafa. Generando como “delito medio”, “inscripciones registrales viciadas” que se apoyan en “documentos apócrifos” o “aspectos instrumentales” de imperceptible percepción por su alto grado de “manejo técnico”, portantes de falsificación o conteniendo ilícito (ej. sustitución o supresión de personas, sus documentos etc.).-
La aparición en los Registros de la Propiedad de “inscripciones” originadas en documentos (o circunstancias aludidas) que transportan “fraude inmobiliario” no ha sido motivo, en doctrina ni en la leyes, de tratamiento diferente del que reciben las tradicionales “inexactitudes registrales”.
Denunciado el caso por el “vero dómino” (o parte interesada), o advertida por el registrador, tiempo después de practicada la inscripción, por si o por “comunicación judicial”, civil o penal que oficia y hace saber, activa el deber de guarda y legalidad que deben observar los “registradores” en su misión diaria, junto al indicado rol “proactivo” que en la actualidad esa función pública impone al Registro Publico. La cuestión lleva insito el inmediato abocamiento del titular del registro, no sólo a las comunicaciones penales- cuando no existieren- y administrativas que hubiere lugar, sino a la adopción de las inmediatas medidas conducentes a partir de alli, a la “supresión” de todo “efecto registral ilegítimo” provocado por esas inscripciones, puestas en “crisis”, y destinadas a consumar el dolo y el fraude inmobiliario engañando funcionarios, y terceros ajenos.-
Ni la Constitución ni la LEY amparan la mala fe, el fraude y el delito.-
Es conducente para encarar una vía de solución registral objetiva y pronta, abrir al efecto una especial “actuación administrativa registral por escrito” donde se consignen paso a paso y a partir de esa iniciación de trámite escrito, las acciones que se fueren adoptando como también las “peticiones” de publicidad o registración que –interín- formulen los usuarios apoyándose en esos “asientos viciados”.
La inexistencia de un tratamiento normativo registral específico para estas “ilicitudes”, y la demostrada ineficacia –por falta de especialidad en el tema registral- de las actuaciones propias del derecho penal o administrativo, para solventar desde esas instancias, la supresión en tiempo y forma, de los “efectos” de los “asientos registrales viciados” producidos por el “fraude inmobiliario”, hacen impostergable, frente a ello, disponer la existencia de un “debido procedimiento administrativo registral” para el tratamiento de esas “inscripciones”. En salvaguarda de la legalidad que sostienen las mismas, tanto para la protección del “vero dómino” afectado, como para todo “tercero” por la prevención que cabe señalarle, ínterin se lleva a cabo dicha actuación formal y escrita.-
Concluida esa tramitación como anticipamos, que impulsará principalmente el mismo Registro, se proveerá oportunamente sobre la “ineficacia total” de estas “inscripciones”, una vez acreditada en forma documentada en la mencionada actuación escrita y por expediente público, sobre el vicio o fraude que se ha producido con, ó en esa, “inscripción”, desde el punto de vista que desnuda ese procedimiento “registral de revisión”; marco de competencia exclusivo de quien tiene el deber de guarda y legalidad de esos asientos .-
El “debido procedimiento administrativo registral” debe contemplar la etapa de bilateralidad, de audiencia, prueba y demás medidas que posibiliten los medios existentes y que se puedan reflejar objetivamente en esas actuaciones, para poder hacer una “ calificación registral revisora” de la “inscripción en crisis”, tras lo cual se dictara la resolución por el responsable del Registro en relación a la misma, en la que disponga la pérdida (si cupiere) del carácter de “acto administrativo registral válido” de esa “inscripción viciada”. Notificado el pronunciamiento a las partes interesadas. También dijimos, se debe contemplar la existencia de un recurso de revisión judicial de esa resolución, por parte de quienes tengan interés legítimo en contradecirla.-
El dictado de la normativa específica para esos “procedimientos administrativo registrales” en caso de no estar prevista en las legislaciones propias, emanará, ínterin se sancione el marco legislativo que se estime, de las autoridades competentes en la conducción que cada país dispone para el Registro de la Propiedad, atento el deber de guarda y control de legalidad de su propia labor que preside el accionar de los Registros Públicos,-
Orígen del “asiento viciado”
Es imprescindible reconocer que el fraude inmobiliario llega, a los asientos e inscripciones en el Registro de la Propiedad Inmueble, y se exterioriza en “asientos registrales viciados” luego de “ideada la maniobra dolosa”. Nace en la calle con las maniobras destinadas a defraudar y obtener beneficios económicos. Puede o no contar con el “concurso” de un “agente” en el Registro. Es necesario un “documento inscripto” que “permita” consumar la estafa.
La experiencia indica que la maniobra pasa por las inscripciones del Registro, a través del “documento portante de la ilicitud”, dejando su huella en los asientos e inscripciones que hemos denominado hace más de una década “asientos registrales viciados”.-
La problemática no es nueva en los Registros de la Propiedad Inmueble, al menos de Latinoamérica. Esa fue la causa que nos movió a elaborar la idea que formó parte de las labores presentadas durante mas de una década [1]. Hoy damos continuidad a la idea avalada por la experiencia registral judicialmente ratificada, conforme fallos de jurisprudencia especializada de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal cuando apeladas las resoluciones de la Dirección del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (Rca. Argentina) disponiendo “cancelar” esos “asientos viciados” fue tratado el tema del “procedimiento administrativo registral” aplicado, su legalidad y competencia del Registro, para proceder de ese modo frente al “fraude inmobiliario”. La elaboración de este aporte cuenta con esos antecedentes.[2]
Lo expuesto pretende advertir dos cuestiones, una, que el tema no es novedoso ni patrimonio “exclusivo” de la problemática del país del autor. Son muchos los países que estamos sufriendo el flagelo. Por obvias cuestiones de respeto y decoro no efectuamos la nómina. Pero el estudioso no dude en modo alguno, que la cuestión existe y que debemos abordarla sin temores con la mayor solidez doctrinaria, jurisprudencial y legal.-
La otra, principal en la ocasión, exponer sobre la elección de la “victima” y no del “victimario”. Por ser moral y constitucionalmente mas justo y sólido amparar a quien fue primero en registrar su legítimo derecho. Como correlato exponer proponiendo un esquema que sirva para legislar un “debido procedimiento administrativo registral” destinado a contemplar y resolver en sede registral la “supresión” de los “asientos viciados por fraude inmobiliario”. Resolución Registral dictada para cerrar esas actuaciones, que, sin expedirse con valor jurisdiccional sobre los valores sustantivos del “documento” producto necesario del fraude inmobiliario, revoque, y deje sin efecto, el “asiento registral viciado” que nació del mismo, atento la naturaleza y carácter “estrictamente administrativo” del puro asiento registral, que reflejan esas “inscripciones”.-
Esto sin ninguna duda en los Registro donde la “..inscripción no convalida el “título nulo” ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes..” (conf.art.4 ley 17801 RA.). Conteste con el principio Constitucional que dice “La Propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de su propiedad , sino en virtud de sentencia fundada en ley..”(art.17CN)-
Con la idea se impulsa un desarrollo técnico, objetivo y legítimo para la solución “puramente registral de la cuestión del asiento viciado” quedando a salvo cuanto se pretenda en juicio. Hoy la postura está acompañada de antecedentes judiciales que se pueden consultar in extenso y que denominamos la “jurisprudencia registral” (sobre el procedimiento y lo resuelto en casos de “asientos viciados” por fraude inmobiliario) del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal,(R.A).-
Experiencia, y casos sometidos a revisión por la Justicia Nacional Civil de 2da Instancia, sosteniendo el camino de solución que se propone. Creemos es la buena doctrina, en tanto resuelve con “objetividad” “bilateralidad” y “legalidad” en un “debido proceso administrativo” con efectos totalmente satisfactorios, los “casos” que se presentaron en el último lustro, mostrando en toda su fuerza, el “principio de legalidad” que preside sustancialmente el accionar de los Registros y “los efectos registrales” de sus inscripciones, dando amparo registral desde el Estado, al “vero dómino”, contra el efecto registral de estos “delitos”.
Las acciones fraudulentas mas variadas, dan origen a estos casos. Así “sustituir” personas, “emplear documentos de identidad fraguados”, “falsificar mandatos”, “documentos judiciales”, “notariales” “alterar planos y constancias administrativas”. Dejando a su paso “asientos registrales viciados”.-
Mediante ellos se consuman “ventas” “cancelaciones de gravamen” o “donaciones”, “titulaciones sin titulo válido”, “legalización de ocupaciones ilegales” en definitiva “fraude registral” para consumar el “delito fin” “la estafa”. Fraude inmobiliario.-
Y, además del daño al “vero dómino”, fulminar el principio de legalidad y certeza que es el eje justificativo del accionar público del Registro de la Propiedad Inmueble..-
Las vías penales y civiles contra los autores, demuestran a la fecha que el “vero dómino” desde ellas, no resuelve con la rapidez que los tiempos demandan, la supresión del “asiento registral viciado”. Se lo condena sin su culpa a permanecer años en un “pleito o proceso judicial”, a la búsqueda de una sentencia de anulación del asiento. El “vero domino” tiene que “demostrar” que el “asiento registral es viciado”. Los autores y delincuentes ínterin disfrutan de la defraudación. Y cuantas veces ni siquiera son “ubicados”, para poder trabar “litis” o ser “enjuiciados”, sin lo cual “obviamente no hay sentencias”.
Por ello y sin suprimirlas, ni sustituir esos proceso en sus propias materias, apuntando “únicamente al acto registral de inscripción o asiento” en su carácter de “acto material estrictamente administrativo”, se postula luego de transcurrir el “debido procedimiento administrativo registral” la revocación del “asiento viciado” ,en sede registral mediante el dictado de resolución sometida en todo caso a revisión judicial.-
El procedimiento indicado debe contener: objetividad, bilateralidad publicidad y legalidad. El “afectado” como el mismo “pseudo titular o beneficiado” son “partes” en el procedimiento. También dijimos el funcionario a quien se atribuye o aparece suscribiendo el documento que provocó el “asiento registral viciado”. Todo tipo de prueba destinada a demostrar la “existencia y legalidad o ilegalidad” del documento que provocó el “asiento en crisis” constituye el soporte esencial del resolutorio que se dicte para suprimir o no según asi resulte de ese procedimiento escrito, que permite resolver sobre el “asiento registral viciado”.-
El pronunciamiento se debe apoyar en las pruebas colectadas o aportadas por los interesados, las que obtenga el mismo Registro de sus antecedentes, constancias y/ó archivos públicos y fundarse en derecho y quedar sometido (reiteramos) en todo caso a revisión judicial.
El inicio de las actuaciones que deben ser impulsadas por el Registro y escritas (objetividad),se pueden originar en el mismo registrador que advierte el vicio y a la misma vez denuncia el hecho al fuero penal si fuere manifiesto. También por los particulares afectados o “interesados” que al saberlo directamente acuden ante el Registro. Los notarios en sus investigaciones de títulos, o por comunicación, de un fiscal, o juzgado interviniente. Concluido se les debe notificar expresamente a todos ellos el pronunciamiento, y si cupiere, al Colegio Profesional pertinente, la resolución que se dicte en el “debido proceso administrativo registral”.
Quedando totalmente a salvo las competencias penales y civiles, el procedimiento suma una vía idónea y contribuye dando soluciones para que los asientos que se dan a publicidad jurídica desde el Registro de la Propiedad, tengan la fé y credibilidad que precisamente en el Estado de Derecho Democrático resultan imprescindibles para que estos “medios” sean efectivamente el vehículo de “paz social” que todos aspiramos.-
I.
Caracterización de los “asientos registrales viciados”
El fraude inmobiliario en la vieja técnica de “Libros” aparece con la “adulteración”, “sustitución” y/ò “suposición de asientos registrales” En algunos países aún esos Libros tienen inscripciones vigentes.
Valiéndose del libre acceso a los “Libros de Registro” como parte del “público interesado en la consulta”, usos que hoy se abandonaron, los delincuentes en la materia “idearon” las modalidades de la “adulteración” ( borrando notas o modificando las colocadas), “sustitución” (quitando el nombre del titular y colocando otro) o “suponiendo asientos” (intercalando hojas con asientos de documentos simulando su existencia y cuya matriz notarial o judicial no existe), que tenían su correlato con un “testimonio del acto notarial o judicial con toda su verosimilitud y sellos e inscripciones”.-
Este último era “creado” valiéndose de la “apariencia formal” de documentos legítimos, y tener respaldo en su “inscripción registral”. En muchos casos valiéndose en la negligencia en estudiar sobre si existía el acto matriz, por parte de quienes luego autorizaban que se “contratara” en base a ese “instrumento apócrifo”.-
El “fraude documental” comprendió también los “documentos judiciales” (oficios fraguados de cancelación de embargo e hipotecas, o testimonios de transmisiones sucesorias, o “títulos de adquisición judicial” (ej. sentencia de usucapión). De tal modo se obtenían “asientos registrales viciados” de cancelación de gravámenes, titularidad dominial, etc..-
Se adoptaron tanto en el ámbito notarial como el judicial, medidas de seguridad documental por medio de la aplicación del “folio de seguridad” a éstos documentos (al testimonio notarial o a los oficios y testimonios judiciales). Con ellos se logró reducir, esta modalidad formal de delito medio, contra la fe pública. Sin embargo los “hechos fraudulentos” subsistieron.-
Es a mediados de la década del 80 y en mayor medida a partir de la década del 90, que recrudecen los “asientos viciados” que obedecen a hechos delictivos de “fraude inmobiliario” y motivaron actuaciones que dan origen a la idea y propuesta que desarrollamos. Y como decimos fue aplicada en el Registro de la Propiedad de la Capital Federal durante nuestra gestión (2002/2011).-
Inexactitud por error material o de concepto y “asientos registrales viciados”
Agreguemos que es necesario a pesar de la caracterización brindada, diferenciar estos asientos de un “asiento erróneo” dentro de las cuestiones contempladas clásicamente en la legislación y la doctrina como “inexactitud registral” que ha sido materia de estudio desarrollo y legislación expresa en la doctrina del derecho registral, y en el derecho positivo de todas las modernas legislaciones.-.
Existe copiosa doctrina[3], estudios y legislación respecto de la “inexactitud registral” y la consecuente “rectificación de asientos”,. Precisamente esos temas son motivo del clásico tratamiento, como “asientos inexactos” pero “legítimos” por no ser de orígen delictivo.-.
Se debe diferenciar la “inexactitud registral” en los asientos o inscripciones por “error material o de concepto” de los asientos que tienen su “origen” en “documento falso”, “apócrifo” o “acto sin que su antecedente conste en matriz o acto judicial válido”.-
El “asiento erróneo” tiene su origen en un error material, en el documento presentado en el Registro o en la “confección del asiento”.[4] En su redacción, en el acto de “volcar” los contenidos inscribibles del documento calificado. Temas que son muy diferentes al asiento o inscripción registral provocado por un documento “falso o apócrifo” o “sin matriz antecedente”, obviamente no emanado del “vero domino”-
El “asiento registral viciado”, es parte de un delito del derecho criminal, el “Fraude Inmobiliario” destinado a “producir asientos registrales” de modo de suprimir o alterar derechos y con ello “defraudar a terceros”.-[5]
Estos asientos, los viciados, son provocados en algunos casos, por documentos legítimos, pero de contenido ilegítimo (sorprendiendo al funcionario, registradores y al ciudadano común) o documentos que se confeccionan imitando totalmente a los documentos notariales o a los documentos judiciales, dotándolos de la misma apariencia formal externa, que identifica a los verdaderos o auténticos.-
Buscando un símil, se puede afirmar que es como confeccionar papel moneda falso.- Los malhechores son conocedores de las particularidades de estos documentos de cómo “falsificarlos” y obtener la finalidad perseguida con esas acciones. El “Fraude Inmobiliario”.
Una vez recibida y ordenada esa documentación en el Registro, es “calificado el documento”, precisamente dada su “verosimilitud” y apariencia totalmente regular y por haber ingresado en la forma de estilo. El “pseudo-documento” pasa junto a los documentos que habitualmente se procesan en “línea”, y es “inscripto o asentado”, provocando el “asiento viciado”.-
A veces en la etapa de calificación registral, por pura intuición del registrador, o por algún “aspecto formal” dudoso, se advierte la maniobra y se logra evitar el daño. Pero la mayor cantidad de casos habidos, no era fácil advertir la maniobra y el “asiento registral viciado” se produjo sorprendiendo a propios y extraños.-
En algunos casos fué detectado y denunciado por los “acreedores defraudados”, otras veces fueron los notarios que estudian los antecedentes de los asientos, o los mismos notarios a quienes se les “imputó” la autorización de los documentos inexistentes, quienes descubrieron la maniobra cuando fueron consultados sobre la “veracidad de la matriz” de los actos que se decían pasados ante ellos.
Inclusive en algunos casos los mismos Jueces o Secretarios de los juzgados a los cuales se les atribuía la autoría de oficios judiciales de “cancelación de gravámenes”, quienes advertidos de la “maniobra” inmediatamente se dirigieron a las autoridades del Registro de la Propiedad Inmueble y formularon la denuncia pertinente.
A veces simultaneamente con la “denuncia PENAL”, comunicaron al Registro el hecho dañoso, para que este adoptara medidas al respecto.-
¡¿Cuáles nos preguntamos durante años? Que hacía el Registro con esa inscripción?? Seguir operando sobre ella como si nada hubiera en ella??
COMO SE HA RESUELTO la “aparición del asiento viciado”:
A modo de ejemplo, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (RA) visto el “daño” que se causa a la fe pública que mana de los Registros y a los derechos de quienes sufren estos atropellos con estos “asientos viciados”, se adoptó como regla de procedimiento, -durante nuestra gestión- qué, en estos casos, se forme un expediente administrativo con la denuncia y, en el día, de inmediato, colocar bajo “caución” ( o sea una “vigilancia directa”) el o los folios reales con estos asientos viciados.[6]
Pero ínterin se sustancia este expediente se mantiene vigente el “asiento viciado” dado que oportunamente cuando se “inscribió” el documento que provocó este asiento se colocó en ese instrumento portador del ilícito, la conocida “nota” o “plancha” de inscripción y ese documento “ilegítimo” de “cancelación” o “levantamiento de una medida cautelar”, o la “mutación de una titulación” egresó del Registro y está circulando en el tráfico jurídico.-
Claro que a partir de alli “con un diferente efecto registral”. La valides del asiento o inscripción “esta puesta en crisis”. En adelante hay crisis de legalidad de ese acto administrativo registral de inscripción.-
Se abre así el trámite de una sumaria información, en actuaciones que se denominan “expedientes de secretaría”, en el cual se van incorporando todo tipo de VERIFICACIONES probatorias relacionadas con el “asiento viciado”, desde por ejemplo la inmediata comprobación sobre si la PRESENTACIÓN fue real y efectiva de estos “pseudo documentos” verificando si en el Libro Diario de ingreso de documentos ello se hizo mediante un “trámite regular”, en los pasos y procedimientos previstos para la presentación y recepción de documentos. Poniendo la atención en el documento “falso” o “apócrifo”, que originó el asiento viciado..
Comprobar la pertinente “rogación o solicitud”, y si el mismo pasó luego por los diferentes sectores que debe “transitar en la línea” de trabajo, y si el “egreso” de ese “documento” también fue regular.-
Se revisan los pasos desde mesa de recepción de documentos al departamento que tiene a su cargo el área de la ciudad en la que está situado el bien “gravado” al que se refiere el documento (la Ciudad está dividida en 21 circunscripciones). Se revisa si para hacer la “calificación registral” se tuvieron a la vista: a)el “documento que se pretende inscribir”,b) la “minuta” que lo debe acompañar (como rogación o solicitud), c) con el “folio real” pertinente y demás antecedentes relacionados (sean Libros o folios reales).
Se controla quienes fueron las personas intervinientes y cuándo hicieron esas labores, los asientos y constancias resultantes, y el egreso del “documento” una vez inscripto o asentado, conforme es de ley.
Esa verdadera “reconstrucción de los pasos dados dentro del Registro” del “documento apócrifo” ha permitido establecer, según los casos habidos que, hay “asientos viciados” con diferentes “orígenes o caracteres”, por lo menos:
1.Documento notarial apócrifo.2.Documento notarial auténtico pero con antecedente inexistente o ilegítimo. 3.Documento judicial apócrifo. 4. Documento judicial auténtico pero con antecedentes registrales ilegítimos. 5. Casos de “inexistencia de documento”.-
Todos ellos producen, de no ser advertido “asientos viciados”. En los cuatro primeros hubo un documento que “sorprendió” la buena fe del registrador en sus labores. En el último caso (año 1997), el mismo fue detectado pasado más de dos décadas. Se dio el supuesto del “registrador infiel” quién produjo “por si” y como integrando un grupo humano delictivo, un “asiento en el folio real” que carecía de sustento documental. Es decir en este caso el documento que relacionaba NO EXISTIA. Hoy en día el supuesto ya no es posible por el sistema electrónico que se aplica al 100% de los documentos que ingresan al Registro.-
O sea esto sucedió en el “folio real” papel, sin apoyo electrónico integral. Hoy el sistema electrónico de folio real, impide éste tipo de infidelidad, pues entre otros “controles”, actualmente, existe la imposibilidad de producir un asiento en el folio real electrónico (FRE), si no existe un documento debidamente presentado, en el Libro Diario Electrónico, que va anticipando qué documentos y en qué orden cronológico, pueden ser calificados y asentados.-
Es decir el actual “sistema electrónico” [7]de ingreso si no hay un documento presentado en el Libro Diario, no se habilita al “registrador calificador-inscriptor” para el ingreso en el sistema” previsto para los denominados “usuarios registradores”. Que obviamente no son todos los agentes del servicio, sino un número limitado precisamente a los que califican e inscriben documentos.
Solución:
Establecido en el estudio mencionado, que efectivamente hay un “asiento registral viciado”, como también corroborado la “inexistencia de matriz” (notarial o judicial) o “inexistencia de la orden judicial”, comprobaciones documentales o del procedimiento, informes de entidades públicas conducentes y debidamente incorporados al mencionado expediente investigativo y determinativo, las actuaciones registrales están en condiciones de DICTAR RESOLUCIÓN por parte de la Dirección General, en salvaguarda de los principios jurídicos de legalidad, integridad, autenticidad y supremacía de la ley, fijados en el texto de la Ley Nacional de Procedimientos administrativos ( LNPA n*19549 y ref.), siendo el acto material de la “inscripción” un “acto administrativo”, si fue motivado con “dolo” (doctrina arts.1,2,3,7,8,9,10,11,12,14,17 y cds. citada LNPA) es posible “dejarlo sin ningún efecto registral” al referido “asiento viciado”, dictando el “acto administrativo” correspondiente.-
La solución adoptada en consecuencia ha consistido en el “dictado de resolución fundada” del Director General del Registro, en actuaciones por escrito, públicas, notificadas y con acceso a todo partícipe. Resolución dictada al final del referido procedimiento de revisión, que habilita al registrador para efectuar un “contra asiento” que deje sin efecto, el “asiento viciado”.
Y revisada que fue judicialmente esa Resolución se la consideró válida y legítima en diversos fallos que se mencionan (ver.infra 2).
En efecto, la destacada Jurisprudencia Judicial de la Capital Federal, lo ha dicho con toda claridad. Cuando el Registrador es totalmente “ajeno” a los hechos configurativos del documento, su trámite, y demás hechos extra-registrales que dan lugar a la estafa, y ello es debidamente acreditado, se ha resuelto que: NI EL ASIENTO ES VALIDO, NI TIENE EFECTOS REGISTRALES frente a terceros ¡!
Estos principios, contenidos por ejemplo en el fallo dictado en el caso resuelto por la Cámara Nacional Civil –Sala E- n* 260.025: ”BARBALAT, Cecilia c/Registro de la Propiedad Inmueble expte. sec. 116/98 s/ Recurso”. Con fecha 26-10-98 (ver infra 2), señalan precisamente que “no puede producir efecto registral válido contra terceros”, y menos aún (agregamos nosotros) en un sistema registral declarativo,[8] el “asiento viciado” originado en un hecho delictivo doloso del derecho criminal.
Esta Sentencia ha venido a “fortificar” la postura antedicha, puesta en marcha luego de producirse los “casos de la especie”, observar los “efectos” de estos casos con la solución adoptada, y valorar la salvaguarda de la legalidad de la función registral, de los asientos que se publicitan, no obstante carecer de normas expresas para tratar los “asientos viciados”, pero sí estar regulado el deber de guarda y legalidad, de todos los Libros, folios reales, asientos y documentación del Registro, destinada a la función.-
Es sabido que además en la función pública la salvaguarda de legalidad que tiene imperio constitucional, impide la “subsistencia válida” del acto y la norma antinormativa, dentro del Ordenamiento Jurídico que montado en el principio de Supremacía, consagra además que la “propiedad es inviolable y nadie puede ser privado de ella sino en sentencia fundada en ley..”, (art.17 Constitución Nacional). Por ello tampoco es admisible la subsistencia del “acto registral” viciado en forma manifiesta.-
Normativa Aplicable en ese Registró:
Para dictar la “Resolución Registral” que manda cancelar estos “asientos viciados” se ha contemplado como fundamentos de estirpe constitucional, la vigencia de principios como la supremacía de la ley, la “legalidad” y “juridicidad” que debe contener todo “asiento en todo Registro Público”,obviamente el organizado como Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (RA).
La “seguridad del servicio” (arg.arts.2505 y cód. civ. arts.1, 2, 3, y cds. ley 17801). La “legalidad registral” (arts.2, 3, 8, 9, 17, 19, 28,40 y cds. ley 17801), el deber de velar por que todo asiento “responda a documento auténtico” (arg. y doctr.art.3 ley 17801), la necesidad lógico jurídica de que exista “derivación legal suficiente” en el tracto que reflejan los asientos (arg.doctr.art.15 LNR y art.28 Const. Nac.). Otro argumento aplicado es el “efecto legal” de la “inversión de la carga de la prueba” que se produce en estos casos. Se parte en favor de los asientos válidos. Es decir la inscripción maliciosamente desplazada. La inscripción legítima que tenía el “vero domino” y la consecuente “carga de la prueba” que debe pesar sobre quien pretende valerse del “asiento viciado” a contrario de quien no tiene asientos viciados en su favor.
A mas de una década de aplicación de esa “jurisprudencia registral”, no se conoce caso donde una persona vinculada al “hecho” “autor” o “cómplice” , con algún éxito se haya presentado en el expediente administrativo del Registro planteando la nulidad o cuestionando la Resolución que dejó sin efecto un “asiento viciado”.
También el haber señalado la misma jurisprudencia judicial especial en el tema, que todo “asiento registral viciado”, demostrado que sea ese carácter, carece de “efecto per sé”, y que por tanto la “seguridad del tráfico”, en un sistema causal y de legalidad desplaza sin duda alguna, toda chance de permanencia de estos asientos viciados. Estos han sido el fundamento de las diferentes resoluciones adoptadas en casos de la especie, sumados a los que resultan de las evidencias de hecho, documentales e informativas que resultan del expediente administrativo del caso.
Corolario final:
El deber de guarda de la legalidad y valides de los asientos registrales, como también la tutela del principio constitucional de “defensa de la propiedad”, que nutre también de legalidad, da sustento a la publicidad registral inmobiliaria, fundamentan y habilitan sin ninguna duda la existencia de un “debido procedimiento administrativo registral”.
Destinado, como herramienta registral-administrativa, a “cancelar los asientos viciados”, según resoluciones del Director del Registro que dispongan “dejar sin efecto registral los asientos viciados”, luego de trámites objetivos y por escrito destinados a la “acreditación en el ámbito registral”, con objetividad y valides suficiente, de la “inexistencia” de “acto jurídico válido” y emanado del “vero domino”. O “titulo judicial válido” que los respalde.-
Precisamente tener el Registro una actividad “proactiva”, demostrándola en lo que hemos denominado: EL DEBIDO PROCESO ADMINISTRATIVO REGISTRAL.-
Se postula que en LAS LEGISLACIONES Y REGLAMENTACIONES Registrales prevean la “especie” que se denominaría de “revocación, anulación o cancelación de asientos viciados”, instituyendo un procedimiento acreditativo amplio pero breve, que permita el dictado de “acto fundado” (inexcusablemente en todo caso) disponiendo la revocación anulación o cancelación de los asientos que estando viciados según el derecho de fondo, hayan logrado publicidad registral, como parte o medios de cometer ilícitos; en definitiva producir “fraude inmobiliario”.-
Sostenemos sea en Registros declarativos o constitutivos, que debe quedar regulado, en salvaguarda del principio de matricidad, legalidad y autenticidad de los documentos inscriptos., que de un “asiento registral viciado” no puede “nacer derecho” provocado por la “inscripción o anotación” de un “documento falso o apócrifo” de matriz inexistente o carente de respaldo legal suficiente.-
Por otra parte, esa doctrina quedó consagrada en la reciente ley 26994, nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que en el Libro Primero, Capítulo 9 de la “Ineficacia de los actos jurídicos”,en texto expreso se establece: “Artículo 392: Efectos respecto de terceros de cosas registrables: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin intervención del titular del derecho.”
A su turno, y como ejemplo de un país vecino que sufre el embate de este verdadero flagelo, que “afecta la fe publica y el Estado de Derecho Democrático”, la hermana República de PERU, mediante la ley 30.313 (marzo de 2015), ha modificado inclusive su propio código civil que instituye el sistema denominado de “fe publica registral” en sus arts.2013 y 2014 , instituyendo una “Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil y de los artículos 4 y 55 y la quinta y sexta disposición complementarias, transitorias y finales del Decreto legislativo 1049”, dando la primer ley registral que sigue la doctrina expuesta, en todo el derecho registral comparado.-
Nuestro país no debe permanecer en silencio cómplice frente al flagelo. La abogacía debe impulsar el “debido procedimiento administrativo registral”, y la normativa que mejor convenga.-
Es nuestra propuesta de más de una década.
[1] Al respecto: En el XVI* Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral (Guayaquil. En Ecuador. 1997). En Perú en mayo año 2007 con motivo del Encuentro Especial convocado por la Superintendencia Nacional de Registros de la Propiedad (SUNARP) de Perú, En el XVII*Congreso Internacional de Derecho Registral. Lima, Perú. Octubre 2010.En España. Valencia.2008. XVI Congreso Internacional de Derecho Registral. En Argentina: II Foro Internacional de Derecho Registral. Santa Fe.2009.; 2do.Congreso Provincial de Ciencias Jurídicas. Colegio Abogados La Plata. Septiembre/2009; A sido expuesto y conocida la idea en Argentina por todos los Directores de Registro de la Propiedad Inmueble, en la Reunión Nacional de Directores de Registro de la Propiedad Inmueble (que los nuclea desde el año 1964) en las reuniones anuales de 2004 al 2011 en las que se trató el tema y tratamiento registral que cada registro le proporciona, ej: la XLVII Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble. BsAs. Agosto 2010; En México: Tijuana/Ensenada. Experiencias de Modernización de los Registros de la Propiedad Inmueble. Agosto 2007; “Congreso Internacional de Derecho Registral” Universidad Nacional Autónoma de México. Postgrado en Derecho. Mexico.DF.2010; XXIII*Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral. Mexico. Registro General. DF.20 al 24 septiembre 2010. En Costa Rica: Julio de 2009. XXII* Encuentro del Comité Latinoamericano de Consulta Registral.-Tema I. En Colombia: “Jornada Internacional. Universidad Externada de Colombia. Bogotá.14 al 16 julio 2010.; En Brasil: Colegio de Registradores. Aniversario fundacional. Conferencia sobre El debido Procedimiento Administrativo Registral. Noviembre 2010. Porto Alegre. Rio Grande do Sul. En CHILE: “XIX Congreso Mundial de Derecho Registral”- IPRA-CINDER. Santiago. Octubre de 2014. Ponencia en Tema II. “Fraude Inmobiliario y el Registro de la Propiedad”.-
[2] Los antecedentes jurisprudenciales en Cam. Nac. Apel. Civ. Cap.Federal (Argent.) que se mencionan, por señalar los mas importantes son:
-Expediente de Secretaría 116/98: El caso mas sobresaliente por desarrollo, fundamentos y amplitud conceptual “Barbalat Cecilia c/Registro de la Propiedad Inmueble 116/98 s/Recurso”. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Apelaciones Sala “F”-26/10/1998-R. 260025
-Expediente de Secretaría Nº272/07: “Del Río Nélida Marbel s/suc. Ab-intestato c/Reg. De la “Prop. Inmueble s/recurso”. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala “H”-21/09/07-R. 488660.
-Expediente de Secretaría Nº 486/06: “Departamento Técnico y Jurídico Administrativo c/Reg. De la Propiedad Inmueble Exp. Nº486/06 s/Recurso Reg. Prop. Inmueble. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil -Sala “J”-05/03/08-R. 20233/07.
-Expediente de secretaria Nº 406/07: “Fumel A. L. c/Reg. Prop. Inmueble 406/07A. s/Rec. Reg. Prop. Inmueble”- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala “D”-19/12/08-R. 522311- Expte. 107739
-Expediente de Secretaría Nº 284/07: “Departamento Técnico Jurídico Administrativo del Registro de la Propiedad Inmueble”- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Apelaciones-Sala “C”-27/03/08-R. 494336.
-Expediente de Secretaría Nº 401/07: “Departamento Técnico, Jurídico y Administrativo c/Reg. Propiedad Inmueble s/Recurso” Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de Apelaciones-Sala “I”-11/02/10-Exp. 109104/09
-Expediente de Secretaría Nº 545/08: “Fiscalía Nacional Criminal de Instrucción Nº8 c/Registro de la Propiedad Inmueble 545/08”- Cámara Nacional en lo Civil Sala “B”-14/05/09 Expediente 35747/09-R. 531537/09-R. 494336.
-Expediente de Secretaría Nº 153/08- Fallo del 30/08/2013 reitera con amplia doctrina. “Falicoff Eduardo Daniel c/Registro de la Prop. Inmueble 153/08. Rec. Reg. Prop. Inmueble” . Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil- Sala “B”-30/08/2013- Expte.n*36111/2013.
-Expediente de Secretaria Nº 512/10: “Caneva Ana María y otro c/Registro de la Propiedad Inmueble s/Recurso Directo a Cámara- Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil-Sala “K”- Exp. 2993/2014.fecha 31/03/2014.
Para ver in extenso los fallos citados el autor lleva la imagen directa decada fallo.
[3] Villaro, Felipe P. “Elementos de Derecho Registral Inmobiliario” 3ra.edic. Scotti Editora. 2003. pags.117 y sgts.; Lacruz Berdejo,José L. Sancho Rebullida,Francisco de Asis “Derecho Inmobiliario Registral” ed.Bosch.Barcelona.1968.pags.299 y sgts..Perez Lasala, José L. “Derecho Inmobiliario Registral” ed.Depalma.BsAs,1965.págs.273 y sgts. Roca Sastre, Ramón M. “Tratado de Derecho Hipotecario” ed.Bosch.Barcelona 1968.t*III.(capit. Concepto y Causas de la Inexactitud Registtral).págs.457/482.
[4] Es sabido que los errores registrales la doctrina los clasifica en a) errores materiales b) errores de concepto (conf.ver.doctr.cit.infra 3)
[5] En el Código Penal argentino en el Cap.III. “Falsificación de Documentos en General” en su art.292 se establece: “El que hiciere en todo o en parte un documento falso o adultere uno verdadero, de modo que pueda resultar perjuicio, será reprimido con reclusión o prisión de 1 a 6 años, si se tratare de instrumento público y con prisión de 6 meses a 2 años si se tratare de instrumento privado..”El art.293 agrega otro tipo penal y dice: “Será reprimido con reclusión o prisión de 1 a 6 años, el que insertare o hiciere insertar en un instrumento público declaraciones falsas, concernientes a un hecho que el documento deba probar, de modo que pueda resultar perjuicio....” Finalmente el art.294 agrega otro tipo: “El que suprimiere o destruyere, en todo o en parte, un documento de modo que pueda resultar perjuicio, incurrirá en las penas señaladas en los artículos anteriores, en los casos respectivos.” O sea que las acciones de: hacer, insertar, hacer insertar, suprimir o destruir documentos, para producir engaño y perjuicio estan penadas y previstas por el derecho criminal.
[6] Se abre así un “debido proceso administrativo registral” destinado a recoger en el mismo todas las constancias documentales, informativas, testimoniales y demás pruebas que habiliten y acrediten la “irregularidad del asiento registral”. Con ello a la vista y merituado el caso, se dicta la Resolución Administrativa, con causa y fundamento legal y probatorio, que dispone la cancelación del “asiento viciado” y la CONSECUENTE RESTITUCIÓN DE VIGENCIA DE LOS ASIENTOS que hubieren sido FRAUDULENTAMENTE CANCELADOS por la “maniobra de fraude inmobiliario”.
[7] Se denomina FRE (Folio Real Electrónico) y su aplicación rige desde el año 1985 y fue progresiva. De ahí el caso. Hoy se procesan con este medio en la Mesa de Recepción y Salida de Documentos el 100% de los documento presentados al Registro, que poseen el “efecto” de prioridad legalmente establecido (ley 17801)
[8] El art. 2 de la ley 17801 dice:”De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2505, 3135 y concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados Registros se inscribirán o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos...” y agrega el art.4: “La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes.”