Hoy  existen  dos  unidades  de  ajustes  que  se  aplican  para  la  actualización  de  esos  créditos  y  que  generan  cierta  confusión. La Unidad  de  Vivienda (UVI) y la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). 

Para  compararlas  y  entender  cómo  funcionan, La Nación  entrevistó a  Mariano  Esper, abogado  especializado  en  mercado  inmobiliario  y profesor  en  las  Universidades  de  Buenos Aires, Austral, del Salvador y  Notarial  Argentina.

La Ley Nº 23.928  dispone  que  está  prohibido  indexar,  en  las  relaciones  jurídicas  y  económicas. Previo al  2.001, cuando  la  inflación anual  en  promedio  era  de  una  cifra, esa prohibición  no  generaba problemas  económicos porque  la  realidad  económica  acompañaba lo  que  indicaba  la  ley.

 “A  partir  del  2.001,  al  eliminarse  el  sistema  de  convertibilidad de  la  moneda  peso–dólar, la  situación  económica  cambió  y  empezó  a  regenerarse  el  viejo  vicio  de  la  inflación”.

 En  el  2.002, el  Poder  Ejecutivo  dictó  el  DNU 905,  que  en  su artículo 27,dispone  que  los  Bancos  podían  prestar  y  tomar  dinero  ajustándolo  al  CER  (Índice  Coeficiente  de  Estabilización de  Referencia). Esa  norma  permitió  al  Estado  emitir  títulos públicos  ajustables  por  CER.

 “En  los  últimos  años,  con  porcentajes  de  inflación  del  20,30, 40 por ciento  anual, la  prohibición  de  indexar  quedó  fuera  de la  realidad, aunque  continúa  formalmente (La  CSJN  ratificó la  vigencia  y  validez  de  esa  prohibición).

 “El  mercado  hipotecario  hasta  2016  estaba  estancado, con tasas  de  interés  variables  y  muy  altas“, relata  Esper. Ese marco  determinó  que  se  decidiera  crear  mecanismos  de excepción, que  permitan  prestar  dinero  y  devolverlo  ajustado  por  inflación  u  otro  índice.

 En abril  de  2016  apoyado  en  aquella  posibilidad  de  ajustar préstamos dinerarios, el Banco Central emitió la Comunicación “A“ 5945, a  través  de  la  cual  se  creó  la  UVI, como  nueva modalidad  para  el  ahorro  y  el  préstamo.

 “Desde  el  31.03.2016,  el  valor  inicial  de  una  UVI  equivale a  la  milésima  parte  del  costo  promedio  de  construcción de un  metro  cuadrado  testigo, valuado  en  $ 14.053 (1000 UVI: = 1 metro cuadrado). El  valor  de  la  UVI  se  actualizaba  diariamente  por  el  CER,    basado  en  el  índice  de  precios  al consumidor,  “que  tiene  una  alta  correlación  con  el  costo de  la  construcción,  pero  sufre  menor  volatilidad“,  aclara Esper.

 Hasta ese momento, la  creación  del  UVI  avaló  el  préstamo de  dinero  ajustado  por  un  índice  de  inflación  apoyado en el  DNU 905/02 (índice CER), ratificado  por  Ley  25.827.

 Pero  hubo  una  pequeña  complicación: en  septiembre/2016, se sanción  la Ley Nº 27.271, destinada al fomento de la inversión en vivienda –también llamada Casa de Ahorro-,q  creó un  instrumento  de  indexación  llamado UVI,   el   mismo nombre  que  el  que  había  creado  el  Banco Central  seis (6) meses  antes. 

Este Índice UVI, a diferencia de su homónimo del BCRA, se actualiza  mensualmente  a  través  del  Índice  del  Costo de la Construcción (ICC)  para  el  Gran  Buenos Aires  que publica  el  INDEC. 

Había dos instrumentos UVI: uno atado al CER  (índice de precios) y otro, el ICC (costo de construcción).Fue así que, para que no existiera  este  problema  de  denominaciones  similares, el  BCRA emitió  la  Comunicación “A” 6069, en sept/2016:  renombró el  UVI  y  pasó  a  denominarlo  UVA  desde  entonces. 

La  UVA  sólo  rige  para  las  Entidades  sometidas  al  BCRA y permite indexar  tanto  créditos  hipotecarios como el resto de  los productos del Banco, tales como  préstamos  personales, comerciales,  para  pymes,  prendarios,  y  plazos fijos.

Mientras  tanto, la  UVI  continúa  siendo  la  unidad  o  el  instrumento  de  la  Ley  Nº 27.271: –Casa de Ahorro-,aplicable  para financiar  la  adquisición  o  ampliación  de  viviendas  exclusivamente. Esper  explica  que, si  bien  los  Bancos  pueden  prestar dinero  indexado  por  UVA o  UVI, optaron  por  el  sistema de UVA, tal  vez  pensando  que  se  trataba  de  una  UNIDAD más  protectora  del  Préstamo  Bancario, pensando  que  el  Ín-dice  de  la  inflación  sería  más  preciso  que  el  de  la construcción”.

 Hoy  la  realidad  indica  lo  contrario: el  valor  de  una  UVA es  más  bajo  que  el  de  una  UVI. Ello  se  puede  verificar  en  la  página “web”  del  BCRA: se publica  el  valor  diario  de  UVA  y  de  UVI.

El  valor  inicial  fue  el  mismo  para  ambas:  $ 14.053. Este  valor  se  ajusta  diariamente  y  se  publica  online.

 Para  el  28.12.2017: la UVI equivalía a $ 21,13 y la UVA equivalía a $ 22,07.