fallos | Civil
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, Capital Federal, Ciudad Autónoma de Buenos Aires
15/02/2017

CONSTRUCCIÓN ANTIRREGLAMENTARIA: OCASION DE DETERIOROS AL VECINO

 

SUMARIO: Filtraciones  de  Agua. Perito Ingeniero  designado  de  oficio más  informe  de  otro  Ingeniero  exhaustivamente  detallado- Corresponde condenar a la propietaria de una Unidad Funcional que realizó reformas en su inmueble,  que  provocaron  deterioros  en  la  unidad  de  los actores, en  tanto  se  acreditó  que  la  construcción  era  antirreglamentaria, y  fue  la  que  ocasionó  las  filtraciones  de  agua  en  el  departamento vecino.

 

El  Dr.  Posse  Saguier  dijo:

I. La sentencia  de  grado hizo lugar parcialmente a la demanda y condenó,por un lado, al pago de una la suma de $ 140.000. Por el otro, lo  condenó  a  realizar  los  trabajos indicados  por  el  Perito  Ingeniero  interviniente  en  autos  y/o  el  Ingeniero  T.  en su  Informe  y/o  todos  aquellos  que  resulten  necesarios  para  que  no  se  produzcan más  Filtraciones  en  el  departamento  de  los  actores, a  su  costa,  en  las  mismas proporciones  que  se  indicaran, obligación de hacer que  se  tendrá  por  cumplida, con  la  realización  de  una  Prueba hidraúlica, bajo  el  control  del  perito.

Apelaron  todas  las  partes.

 

II. Los  actores  adquirieron  en  agosto  de  2008, el  Piso 13º  del  Edificio  de  Av.  del Libertador, de  esta  Ciudad.

Relataron  que  mientras  lo  estaban  arreglando  notaron  que  comenzaba  a  caer agua, en  el  sector  del  taparrollo  del  ventanal  del  Living, dormitorio  y  cielorraso y  paredes  de  ambos  ambientes,  como también en un segundo dormitorio.

Indicaron  que  en  el  Piso inmediato superior  se  realizaron  construcciones  de  carpintería  de  aluminio  con  techo  y  nuevas  puertas  y  ventanas. Además, instalaron un  desck  y  un  jacuzzi  de  manera  antirreglamentaria  y se modificaron las barandas  originales  del  balcón. En  síntesis, los  actores  iniciaron el  presente  juicio, y  reclamaron  daños y perjuicios  contra  el  consorcio  de  propietarios  y  contra  la propietaria de la Unidad Funcional Nº 22 (Piso 14º).

 

-Responsabilidad  por  el  hecho  dañoso-

La  sentencia  de  1ª Instancia, luego  de  analizar  las  pruebas  arrimadas, determinó que  la  responsabilidad  por  el  hecho  dañoso  cabe  atribuirla  al  consorcio  de  propietarios  en  un  60%, en  un  30%  a  la  codemandada  y  el  restante  10%  se  lo endilgó  al  comportamiento  de  los  actores.  Todas  las  partes  se  agraviaron sobre  este  aspecto.

 

Para  determinar  el  origen  de  las  filtraciones, hay  que  recurrir  a  la  asistencia técnica  que  brindara  el  experto  designado  de  oficio.Informó  que:

(i) El  balcón-terraza de la Unidad Funcional Nº 22 (Piso 14), estaba modificado respecto  a  su  configuración original, que  era  la  reglamentaria  y  verificada  por  el Gobierno  de  la  Ciudad  de  Buenos  Aires,  ya  cuando se  produjo  el  arribo  de  los ocupantes  de  la  Unidad  Funcional  Nº 21.

Si  nos  atenemos  al  informe  presentado  por  el  ingeniero T.  de  fecha  30/9/09, corroborado el 10/04/2014, existía un “vicio oculto” constructivo  de  aislamiento hidráulico, como  la  falta  de  solape  de  la  membrana  o  las  membranas  impermeabilizantes  del  solado  de  la  terraza, en  todo  el  perímetro  del  balcón  incluida  la parte  de  la  baranda  frontal.

En  función  de  ello, el  Perito  ingeniero J.C.V., destacó  que  el  procedimiento faltante  es  el  denominado  “babeteado”  d la  membrana  que  debe  penetrar el  muro  y  ser  recubierto  posteriormente  con  mampostería.

Añadió  el  experto  que  el  colocar  tres  membranas  superpuestas  como  un  intento de  detener  las  filtraciones  hacia  el  piso  inferior, sin  efectuar el babeteado, denotaría  una  mala  praxis  constructiva,  anterior  aún  a  la  fecha  en  que  la demandada  produjo  la  remodelación  del  balcón  y  la  colocación  del  piso  de madera (deck).

 

El experto también destacó que dichas modificaciones  habían  producido  daños por  filtración  de  aguas  pluviales  en  la  parte  frontal  del  condominio  accionante. Además indicó  que  tales  cambios  no  se  encontraban  ni  se  encuentran  autorizadas  por  el  Consorcio  de  Propietarios, ni  por  el  Gobierno  de  la  Ciudadde Buenos Aires.

Si  bien  las  filtraciones  provenientes  del  Piso 14º  al  13º  también  habían  ocurrido en  razón  de  la  falla  constructiva  inicial  del  Edificio  ya  descripta, y  que  fuera detectado  por  el  ingeniero  T.  como  por  el  perito  designado  de  oficio  en  este  juicio,  lo  cierto  es  que  no  existen  elementos  probatorios  que  demuestren  que con  anterioridad  a  las  modificaciones  realizadas  por  la  demandada,  hubiesen existido  filtraciones  que  afecten  el  Piso 13º.De  allí, que  fue  la  antirreglamentaria construcción efectuada  en  la  UF nº 22,   la  que  ocasionó  los  perjuicios  en  la parte  frontal  del  piso  inferior.

Por tanto, entiendo  que  respecto  de  la  acción resarcitoria  sólo  habré  de  responsabilizar  a  la  demandada,  toda  vez  que  las  reformas  que  introdujo  al inmueble  fueron  las  que  provocaron  los  deterioros  en  la  unidad  de  los accionantes.

La  pericia  estableció  que  la  remodelación  del  balcón  (colocación  del  piso  de  madera  denominado  deck), que  retarda  la  filtración  de  agua  porque  no  tiene pendiente  y  posee  mayor  superficie  de  escurrimiento  que  demora  el  paso  y  por ello, se  acumula, han  ocasionado  los  daños  derivados  de  la  filtración  de  aguas pluviales  a  la  parte  frontal de  la  unidad  de  la  accionante.

Por  otra  parte,  la  pileta  denominada  jacuzzi  ha  sido  colocada  en  el  balcón, sin  una  verificación  arquitectónica  de  su  estabilidad,  atento  la  carga  suplementaria  lo  que  representa,  un  claro  peligro.

Además, se  puso  en  evidencia  que  debió  garantizarse  su  estabilidad, así  como  la modificación  del  plano  de  instalación  sanitaria  que  demuestre,tanto  la  conexión  de  desague  de  la  pileta  a  su  correspondiente  sistema  de  descarga,  como el  correcto  escurrimiento  de  las  aguas  pluviales  hacia  el  embudo  pluvial.

 

-Conclusión-

En  síntesis, la  ampliación  de  superficie  del  balcón  hacia  el  interior  del  living  y del  dormitorio  y  la  interposición  del  piso  de  madera, provocaron  las  filtraciones en cuestión.

El  mantenimiento  de  las  partes  comunes  se  encuentra  a  cargo  de  la  administración  consorcial  y  por  ello,  la  responsabilidad  del  consorcio  habrá  de  quedar  limitada  sólo  a  la  obligación  de  hacer, esto  es, la  de  corregir  aquellos  defectos  constructivos  de  origen.

En  tal  supuesto juzgo  que  cabe  atribuir  responsabilidad  a  la  emplazada  en  su calidad  de  propietaria  de  la  U.F. Nº 22, en razón  de  que  las  modificaciones  antirreglamentarias  fueron  determinantes  para  ocasionar  los  mentados  daños.

Por  último, en  relación  a  los  accionantes, juzgo  que  ninguna  responsabilidad cabe  atribuirles.De  allí,  que  la  sentencia  deberá  ser  revocada  en  cuanto  les atribuyó  una  cuota  de  responsabilidad.

 

-Cuantificación  del  daño-

III. La  sentencia  de  grado determinó  que  los  daños  materiales  en  la  U.F. nº 21, ascienden  a  la  suma  de  $ 101.329,70  estimada  por  el  perito, a  la  fecha  de  la pericia.

Sin  embargo, señaló  el  Magistrado  que  calculando  el  aumento  que  puede  haber existido  en  los  materiales  y  mano  de  obra  desde  la  fecha  de  la  pericia, fijó la  indemnización  en  la  cantidad  de  $  120.000.

Si  bien  el  único  que  se  agravió  fue  el  consorcio, habida  cuenta  la  decisión  a  la que  se  arribaen  la  que  se  limita  su  responsabilidad  exclusivamente  en  relación a  la  obligación  de  hacer, ninguna  consideración  corresponderá  formular  sobre  el

punto.

La  sentencia  de  grado  rechazó  el  reclamo  por  pérdida  de  chance  y  lucro cesante.

Los  actores  se  agraviaron  al  respecto. Dado  que  no  se  arrimaron  elementos probatorios,  respecto  de  las  pérdidas  experimentadas  o  al  menos  el  aporte de  datos  que  permitan  presumirlas  de  modo  fidedigno,  habrá  de  confirmarse

este  aspecto  de  la  sentencia

Por  daño  moral,  fijó  la  cantidad  de  $  20.000. Los  actores  peticionaron  un incremento. Al  no  existir  agravios  respecto  de  su  admisión, ninguna  consideración  corresponderá  efectuar  al  respecto.   La  queja  que  persigue  su  aumento, no  se  halla  justificada.

IV. Obligación  de  restituir  a  su  estado  original  el  balcón  del  Piso 14º. Los  accionantes  consideran  que  la  sentencia  sólo  condenó  a  realizar  los  trabajos necesarios  indicados  por  los  ingenieros; pero  no  se  condenó  el  retiro  de  la  pileta  jacuzzi,  ni  el  deck  de  madera,  ni  restituir  a  su  estado  anterior  el  frente del  balcón.

Sobre  el  particular, juzgo  que  le  asiste  razón  a  sus  quejas. En  efecto, ya  se  hizo mención  anteriormente  que,  la  pileta  jacuzzi  ha  sido colocada  en  el  balcón  sin una  verificación  arquitectónica   de  su  estabilidad, atento  la  carga  suplemen-

taria.

Tales  agravios  han  de  tener  favorable  acogida. En  función  de  lo  expuesto, la  sentencia  habrá  de  ser  modificada  en  el  sentido  de  que  los  trabajos  cuya  modalidad y  alcance  fueron  determinados  previamente, abarcarán, además,  el  retiro  de  la

pileta  jacuzzi, del  deck  de  madera  y  la  readecuación  del  frente  del  balcón,  a su  estado  original (construcción  de  carpintería  de  aluminio  con  techo, puertas, ventanas  y  barandas).

Por otra parte, el  consorcio  de  propietarios  deberá  realizar  los  trabajos  necesarios a  los  fines  de  que  se  corrijan  los  vicios  de  construcción  señalados  por  los  profesionales, esto es, efectuar un  aislamiento hidráulico, consistente  en  la  colocación  de  solape  de  la  membrana  o  las  membranas  impermeabilizantes  del solado  de  la  terraza, en  todo  el  perímetro  del  balcón, incluida  baranda  frontal.

Todas  las  tareas  deberán  ser  objeto  de  revisión  en  la  etapa  de  ejecución  de sentencia.

Y  VISTOS:

Por  lo  que  resulta  del  acuerdo  que  antecede,  se  RESUELVE:

(a) Modificar  la  sentencia  en  el  sentido  de  que  la  condena  al  consorcio  de propietarios  del  Edificio  de  la  Av. L. de  esta  Ciudad, habrá  de  limitarse  a  la obligación  de  hacer  a  que  se  hace  referencia  en  el  considerando  IV in  fine“.

(b) Condenar a M.L.B. (propietaria Piso 13) a  abonar  a  los  actores  la  cantidad de  $ 120.000,  más  $ 20.000  en  concepto  de  daño  moral. Intereses  referidos en  el  pronunciamiento  de  grado.

(c) Imponer  las  costas  de  ambas  instancias  a  la  demandada  vencida.

Fdo.: Posse  Saguier.-Galmarini.-Zannoni